空き家は売るべきか迷う夫婦必見！貸すべきかの判断と進め方を解説

40～60代夫婦が空き家を持つリスクと現状

総務省統計局の住宅・土地統計調査によると、2023年時点の全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％と過去最高水準になっており、全住宅のおよそ7戸に1戸が空き家という状況です。
背景には、高齢化や単身世帯の増加により親世代の住宅を引き継いでも住まないケースが増えたことや、人口減少が進む地域を中心とした住宅需要の弱まりがあります。
また、国土交通省は、適切に管理されない空き家が周辺の生活環境に深刻な影響を与えるとして、空家等対策特別措置法を制定し、市町村による対策計画や除却・利活用の支援を進めています。
このように、空き家は個別の家庭の問題にとどまらず、地域全体の課題として位置付けられていることを押さえておく必要があります。

こうした状況の中で、40～60代夫婦が空き家を所有し続けると、税金や管理費用といった金銭的な負担が継続して発生します。固定資産税と都市計画税は、住宅が建っている土地について小規模住宅用地の軽減特例が適用されますが、特定空家等に認定されると、この軽減が受けられなくなる可能性があります。
さらに、草木の繁茂を抑える草刈りや、雨漏り・外壁のひび割れなどを防ぐための点検や補修、シロアリや害獣対策なども必要となり、年数を重ねるほど費用は増えがちです。
遠方に住みながら自己管理を行う場合は、定期的な現地確認の交通費や時間的負担も無視できず、年齢を重ねるほど負担感が増す点も見逃せません。

一方で、空き家を長期間放置すると、建物の老朽化により倒壊や外壁・屋根の一部落下などの危険が高まり、通行人や隣家に被害を与えた場合、民法上の損害賠償責任を負うおそれがあります。
また、人目が少ない空き家は、不法侵入やごみの不法投棄、放火といった犯罪の温床になりやすく、実際に空き家を原因とする火災や近隣トラブルが各地で問題となっています。
加えて、雑草の繁茂や建物の傷みが進むことで景観が損なわれ、周辺の地価や住環境のイメージに悪影響を与え、所有者自身も苦情対応や行政からの指導など心理的なストレスを抱えやすくなります。

空き家を「売るべきか」判断するための基本的な考え方

まずは、今後自分や子ども世帯がその空き家に住む可能性がどの程度あるのかを整理することが大切です。
現在の居住地との距離や通勤・通学の利便性、周辺環境などを冷静に見直し、日常的に通える場所かどうかを考える必要があります。
あわせて、建物の築年数や構造、耐震性が現在の基準に照らして十分かどうか、専門家の点検も視野に入れながら確認すると判断材料が増えます。
これらを一つずつ整理していくことで、「将来住む前提で残すのか」「住む予定がないから売却を検討するのか」が見えやすくなります。

次に、空き家を売却した場合にどの程度の資金が手元に残るかを把握し、その使い道を具体的に考えることが重要です。
売却代金は、老後資金の補填や現在の住まいの住み替え資金、持ち家のバリアフリーや省エネリフォーム費用など、多様な目的に充てることができます。
一方で、不動産価格は将来的に下落する可能性があり、固定資産税や管理費用も払い続ける必要があるため、売却を先延ばしにすることで総合的な負担が増える場合もあります。
現在の維持費と、売却により将来負担がどの程度軽くなるかを比較しながら、家計全体の収支バランスで判断することが大切です。

さらに、空き家の状態が悪い場合や老朽化が進んでいる場合には、「早めに売る」ことが有利になる場面が少なくありません。
建物の傷みが進行すると、売却前に大規模修繕や解体が必要となり、費用負担が増える可能性が高まります。
相続した実家であれば、一定の条件を満たしたうえで相続開始からおおむね3年以内に売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例が設けられており、期限を意識した検討が重要です。
このように、建物の老朽化の進み具合と税制上の優遇期間の両方を踏まえて、売却のタイミングを判断することがポイントになります。

空き家を「貸すべきか」判断するためのチェックポイント

空き家を貸すかどうか考える際には、家賃収入だけでなく、維持管理にかかる費用や手間を合わせて確認することが大切です。
国土交通省の住宅市場動向調査などでは、賃貸住宅の入居者が重視する点として、建物の状態や管理体制が挙げられており、これらは空き家を貸す場合にも共通する視点といえます。
例えば、古くなった水回りや雨漏りの有無は、入居希望者からの印象だけでなく、将来の修繕費にも直結します。
このため、見込まれる家賃収入と、リフォーム費用・修繕費・空室期間中の固定資産税や光熱費負担を一覧にし、数年単位での収支イメージを持つことが判断の第一歩になります。

将来、自分たちや子ども世帯が住む可能性がある場合は、貸し方と契約期間の考え方が重要になります。
一般的な賃貸借契約は、期間満了後も入居者の居住継続が保護される側面があるため、何年後に自分たちが住みたいのか、どの程度の期間であれば貸しても支障がないかを事前に整理しておくことが欠かせません。
また、個人で貸す際には、賃貸借契約書の作成、入居者の選定、敷金や原状回復の取り決め、家賃の入金管理など、多くの実務が発生します。
これらの事務負担を自分たちだけで対応できるのか、専門家の支援を受けるのかを含めて検討すると、貸すかどうかの判断がより現実的になります。

さらに、空き家の立地条件や建物の状態、周辺環境によって、貸す選択が向きやすいかどうかが変わります。
国土交通省は、空き家対策の中で、子育て世帯向け賃貸住宅などへの改修を支援する施策を進めており、通勤・通学や生活利便性が高い地域や、安全性が確保された住宅は、賃貸ニーズが生まれやすいと整理されています。
一方で、老朽化が進み雨漏りや傾きが見られる建物は、貸す前に安全性や耐震性の確認、必要に応じた補強工事が欠かせません。
近隣とのトラブルを防ぐためにも、ゴミ出しルールや騒音対策、緊急時の連絡体制など、管理方針を事前に明確にしておくことが、安心して貸し出すための大切な準備になります。

40～60代夫婦が納得して「売るか貸すか」を決める手順

まずは「売る」「貸す」「保有し続ける」の3つの選択肢を、感情ではなく順序立てて比較することが大切です。
現状の家族構成や、子ども世帯が将来住む可能性、老後の暮らし方などを紙に書き出して整理すると、優先したい条件が見えやすくなります。
そのうえで、住む予定がなければ「売却を軸に検討」、数年以内に住む可能性があれば「一時的に貸すことも検討」といったように、大まかな方向性を決めていきます。
こうした段階的な考え方を取ることで、夫婦や家族で話し合う際にも意見を合わせやすくなります。

方向性を決める際には、法的な手続きや税金の確認も欠かせません。
相続で取得した空き家の場合、令和6年4月から相続登記の申請が義務化されており、一定期間内の登記申請が求められています。
また、空き家を売却して利益が出た場合には譲渡所得として課税されますが、被相続人の居住用財産に該当する空き家を一定の要件のもとで売却したときは、最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）の特別控除が受けられる制度があります。
公的な制度は適用条件や期間が細かく定められているため、売却や賃貸の検討と並行して、国税庁や法務省、国土交通省などの情報を必ず確認しておくことが重要です。

さらに、迷いを減らすためには、情報を整理しながら少しずつ行動に移すことが有効です。
例えば、現地の建物や敷地の状態を写真で残し、固定資産税の通知書や登記事項証明書、相続関係が分かる書類などを一つのファイルにまとめておくと、売る場合にも貸す場合にも活用しやすくなります。
また、空き家対策に関する総合的な相談窓口や法務局の相談窓口、税金についての税務署といった公的機関を上手に利用することで、判断材料を増やしつつ誤解を減らすことができます。
このように、段取りと情報整理を意識することで、「売るか貸すか」の結論に向けた一歩を安心して踏み出しやすくなります。

まとめ

空き家を「売るべきか 貸すべきか 判断」するには、感情だけでなく、リスク・費用・将来の暮らしを冷静に比べることが大切です。
今後自分や子どもが住む可能性、老後資金や住み替え計画、建物の状態や立地を整理すると、自ずと優先すべき選択肢が見えてきます。
ただ、多くの方は税金や手続き、相場のイメージがつかめず、決断を先延ばしにしがちです。
当社では、ご家族構成やライフプランをうかがいながら、「売る」「貸す」「まずは保有」のメリット・デメリットを丁寧に整理し、最適な一歩を一緒に考えます。
空き家について少しでも迷いや不安があれば、お気軽にご相談ください。