不動産売却時の税金問題を東大阪市で解説！譲渡所得税や相続税のポイントも紹介

不動産売却時にかかる主な税金とその仕組み（東大阪市を前提に）

不動産売却時にかかる税金の中心は、譲渡所得税（所得税と住民税）です。譲渡所得とは、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて算出します。取得費には購入価格や仲介手数料、税金、改良費などを含み、建物は減価償却費を差し引いた金額が対象です。取得費が不明な場合は、収入金額の５％を概算取得費として扱います。譲渡所得の計算式は以下のとおりです：譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）です。譲渡費用には仲介手数料や印紙税などが含まれます。

所有期間が５年以下か５年を超えるかによって「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」の分類が決まります。判定は売却年の１月１日時点の所有年数で判断します。例として、2024年12月売却予定の不動産は、2024年１月１日で５年を超えているかどうかが判断基準です。

税率の違いは以下の表をご覧ください：

このように、所有期間が長いほど税率は半分程度に抑えられ、納税負担が軽くなります。

さらに譲渡所得以外にも、売却契約書に貼付する印紙税があります。不動産売買契約書に貼付する印紙税の額は契約金額によって異なりますが、下表は軽減税率適用の場合の一例です（令和９年３月末まで）：

例えば、4,000万円の物件では印紙税は1万円、１億円では3万円必要となります。軽減措置は2027年３月まで延長されているため適用対象となります。

また、登録免許税は所有権移転登記の際にかかる税金ですが、具体的な税率は土地・建物の評価額や登記の種類によって異なります。ここでは契約時に必要な主要税金として、譲渡所得税（所得税＋住民税）と印紙税をご理解いただければと思います。

譲渡所得税を軽減するための主な制度（東大阪市にも共通）

以下に、不動産の譲渡所得税を抑えるために重要な制度を、東大阪市でも適用される代表的な制度としてご紹介します。

まずは居住用財産の３０００万円特別控除の特例ですが、これはマイホーム売却時に譲渡所得から最大３０００万円を差し引ける制度です。所有期間に関係なく適用でき、多くの方が対象となり得ます。譲渡所得は「売却価格から取得費および譲渡費用を差し引いた金額」で求められますので、そこから控除が可能です。

次に１０年超所有軽減税率の特例ですが、これは所有期間が１０年を超える居住用財産を売却する際、譲渡所得６０００万円以下の部分に対して税率が１４％台と軽減される制度です。３０００万円特別控除と併用できますが、適用するには「売却した年の１月１日時点で土地も建物も所有期間が１０年超」である必要があり、注意が必要です。

さらに相続空き家の３０００万円特別控除ですが、相続した空き家を売却する際にも、要件を満たすことで譲渡所得から最大３０００万円を控除できる制度です。ただし、相続開始直前まで被相続人が居住していたこと、建築が昭和５６年５月３１日以前であることなど複数の要件がありますので、該当するかどうか慎重に確認する必要があります。

これら３つの制度は、うまく組み合わせることで譲渡所得税の負担を大きく軽減できます。適用には確定申告が不可欠な場合が多いため、制度の適用要件や必要書類を事前に確認しておきましょう。

相続した不動産を売却する際の税金のポイント（東大阪市を想定）

相続により取得した土地や建物を売却する場合、「譲渡所得」の計算においては、被相続人（親など）が不動産を取得した時点からの取得費を引き継ぎます。具体的には、被相続人が購入した金額や手数料、相続登記にかかった登録免許税などを含めた取得費を使用し、建物については減価償却費を控除した金額を取得費とします。それらが不明な場合は、収入金額の5％を概算取得費として用いることが認められています　。

相続不動産ならではの制度として、相続税額の一部を取得費に上乗せできる「取得費加算の特例」があります。これは相続開始の日の翌日から原則3年10か月（相続税申告期限後3年以内）以内に売却した場合に適用でき、譲渡所得を減らすことで税負担を軽減できます。ただし、「空き家の3000万円特別控除」とは併用できないため、どちらが有利か慎重に検討する必要があります　。

譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。相続の場合、被相続人が取得した日からの所有期間で判断され、5年超は「長期譲渡所得」として税率20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）、5年以内なら「短期譲渡所得」として39.63％が適用されます　。

さらに、相続税との関係にも注意が必要です。譲渡所得税と相続税が重なることで二重課税のように感じられる場合もありますが、取得費加算の特例は相続税額から取得費へ加算する仕組みであり、結果として譲渡所得税の負担を抑える効果があります。適用条件には期限や書類の整備が必要なため、相続登記や特例申請のタイミングに不備がないか、確定申告時にきちんと申告できているかを専門家と確認しましょう。

以下はポイントを表形式で整理したものです：

売却に向けた税金対策の実務的な進め方（東大阪市で売却を考える方向け）

東大阪市において不動産売却を検討されている場合、税金対策を実務的にスムーズに進めるには、以下のステップを参考にされるとよいです。

まず、利用できる控除制度の事前確認をしておきましょう。たとえば、居住用財産の３０００万円特別控除の適用には、居住用であることや要件の確認、必要書類（登記事項証明書や住民票など）の準備が不可欠です。また、確定申告の際には譲渡所得の内訳書や申告書Ｂ、源泉徴収票なども必要になりますので、早めに書類を揃えておくと安心です。具体的な流れとしては、国税庁の公式サイトから書類を取得し、譲渡所得の内訳書を作成して申告書Ｂへ転記、最終的に税額を記入し提出する形になります。

次に、譲渡所得税および住民税の申告・納付スケジュールをご確認いただくのが重要です。譲渡により利益が発生した場合、翌年の３月１５日までに確定申告をおこない、所得税（復興特別所得税を含む）及び住民税を納付します。住民税は所得税確定後に市町村から納付案内が届き、分割納付となるケースもありますので、納付時期と方法には注意が必要です。

最後に、税制改正に関する情報収集と、税理士など専門家への相談をおすすめします。たとえば、２０２５年度の税制改正大綱では、売却時の特例制度に大きな変更はなく、買い換え特例が２０２５年１２月３１日をもって終了する見込みとなっています。そのため、該当制度を活用予定の方は期限に注意してください。また、住宅ローン控除や基礎控除の見直しなど今後の動向にも目を配り、必要に応じて専門家による事前のアドバイスを受けることで、安心して売却に臨めます。

まとめ

不動産を売却する際には、譲渡所得税や住民税、印紙税をはじめとした様々な税金が発生します。東大阪市での売却でも全国共通の税制が基本となり、譲渡所得の計算方法や所有期間による税率の違いを正確に理解しておくことが大切です。さらに、居住用財産の特別控除や長期譲渡所得の軽減、相続不動産の特例など、制度を上手に活用することで大きな節税につながります。売却を検討する際は、控除や申告の手続き、専門家への相談も含めて、早めの準備と情報収集が成功へのポイントとなります。