空き家の売却で60代が知るべき注意点は？税金や手続きの進め方も紹介

相続・名義・登記の整理とスケジュールの重要性

空き家を円滑に売却するためには、まず「誰が売主になるのか」をきちんと整理することが重要です。相続によって空き家を取得したまま名義変更が済んでいない場合、令和６年４月１日から相続登記が義務化されており、その取得を知った日から３年以内に登記申請を行わなければ、過料（罰金）を科される可能性があります 。この制度は、所有者不明の土地や空き家の増加という社会課題を受けて導入されたものです 。

次に、売却までのスケジュールを余裕をもって立てることが大切です。空き家は買い手がつきにくい傾向があるため、見学や価格調整、契約締結などに時間がかかることもあります。最低でも数か月の余裕を持った計画が安心です。

さらに、空き家を解体して更地にすると、固定資産税が最大で６倍になる場合があります。これは、居住用家屋が残っている場合と更地の場合とで課税標準が大きく変わるためです 。したがって、解体のタイミングやその費用負担についても慎重に検討する必要があります。

税金と特例制度を知って負担を抑える（60代で相続した空き家をスムーズに売却するための税務ポイント）

60代で相続した空き家を売却する際には、税金を正しく理解し、制度の活用によって負担を軽減することが大切です。以下に、税率・特例・取得費に関する主要なポイントを整理しました。

まず、税率についてですが、所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得に該当し、税率が約20.315％と抑えられます。一方、5年以下の短期譲渡ではおおよそ39.63％と高くなるため、相続した空き家を売る際には可能な限り長期譲渡所得の適用を意識すべきです。また、相続した不動産は被相続人が取得した日を取得日として引き継ぎますので、所有期間が長くなることが多く、有利に働く可能性があります。

次に「空き家特例」についてです。この制度を使うと、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できます。適用には以下のような要件を満たす必要があります：被相続人が一人暮らしであったこと、昭和56年5月31日以前に建てられた空き家であること、区分所有建物でないこと、相続開始から3年以内に売却すること、などです。なお、相続人が3人以上のときは控除額が2,000万円に減ります。

最後に取得費が不明な場合の扱いです。書類が見つからず取得費を証明できない場合、売却価格の5％を取得費（概算取得費）として計算できます。ただし実際の取得費がそれより高ければ、その分税金が余計にかかってしまう可能性があるため、可能な限り契約書や振込証明、相続税額通知などを活用して正確な取得費を計算することが望ましいです。

契約不適合責任と住宅状態の確認（安全な取引のために注意すべき点）

不動産売却にあたって、特に空き家をご売却される場合には、「契約不適合責任」に対する理解が非常に大切です。これは、売買契約の内容と実際の物件の状態が異なる場合に、売主様が責任を問われる制度です。とくに、雨漏りやシロアリ被害といった「物理的瑕疵」が発生している場合には、契約書の記載が重要となります。契約内容と異なる状態で引き渡すと、買主様から修繕請求や減額、契約解除を求められる可能性がございます。したがって、売却前に物件の状態を正確に把握し、必要な告知を行うことがリスク回避につながります。 (例: 契約書に「雨漏りあり」と明記すれば、責任を免れるケースもあります)

そこで、安心して取引を進めるために有効な手法として「建物状況調査」、いわゆるホームインスペクションがあります。専門家による調査を事前に実施することで、雨漏りやシロアリ、構造的な劣化箇所などを正確に把握でき、売主様として重要事項として提示できるようになります。これにより、売主様の責任範囲が明確になり、買主様との信頼関係も築きやすくなります。調査結果を契約書や重要事項説明書に反映することが肝要です。

さらに、安心して売却を進めるための対応策として、以下のような選択肢もご検討いただけます：

これらの手法は、売主様が安心してご売却を進めるために大変有効です。それぞれの物件の状況や売却目的に応じて、最適な対応策をお選びください。

高齢化への配慮と代理手続き（50～60代の夫婦でも安心して進められる体制づくり）

ご自身や配偶者が元気なうちに、所有者として判断と売却に関する手続きを進めておくことはとても大切です。判断能力がしっかりしている時期に意思決定を済ませておくことで、空き家の売却をスムーズに進められるだけでなく、将来、認知症などによりご自身で手続きを行うことが難しくなった際にも備えることができます。

手続きが負担に感じられる場合には、「委託契約」を結んで、信頼できるご家族や司法書士などの専門家に代理をお願いする方法があります。代理人を立てることで、ご自身の負担を軽減しながらも、売却手続きが滞ることなく進められます。

判断能力に不安がある場合には、家庭裁判所が関与する「法定後見制度」の活用を検討されることが望ましいです。この制度では、成年後見人が本人に代わって契約などを行うことができ、認知症の状態でも法的に不動産売却を進められるようになります。成年後見制度には「後見」「保佐」「補助」の三類型があり、判断能力の程度に応じて適切なサポートを得られます。制度の利用には家庭裁判所への申し立てや費用（申立手数料、鑑定費用、後見人の報酬など）が伴いますが、安全かつ法的に安心できる売却を実現できます。

まとめ

空き家の売却を検討する際は、まず相続や登記の状況確認が欠かせません。名義の整理や余裕を持ったスケジュール計画、解体タイミングによる税負担への注意が大切です。また、税金や特例制度の内容を理解し、賢く活用すれば手元に残す資金を増やせます。住宅の状態把握や契約不適合責任のリスク対策も、安全な売却には欠かせません。さらに、手続きの負担や将来的な体調変化を見据えた準備も重要です。十分な知識と備えが円滑な売却の第一歩となります。