空き家の相続後に発生する管理費用とは？負担を減らす方法も紹介

相続した空き家にはどんな「管理費用」がかかるかを整理する

相続によって空き家を所有するだけでも、毎年さまざまな公的および維持に必要な費用が発生します。まず、公的に義務となる費用としては、固定資産税と都市計画税があります。固定資産税は不動産の所有者に対して毎年1月1日時点で課され、都市計画税は市街化区域内に所在する場合に併せて課される地方税です。ただし住宅が建っている土地の場合、小規模住宅用地（200平方メートル以下）なら固定資産税は評価額の6分の1、都市計画税は評価額の3分の1に軽減される特例があります。しかし、適切に管理されず「特定空き家」に指定されると、この特例が適用されず税負担が最大で6倍になるケースもあり注意が必要です。

次に、維持に必要な費用として、火災保険や地震保険の保険料、基本的な光熱費（電気・水道の基本料金）などが挙げられます。これらを合計すると、年間で数十万円程度の費用がかかるのが一般的です。

さらに、空き家が遠方にある場合には、清掃や通風・通水といった定期的な維持管理を代行業者に依頼する必要があり、そのための管理代行費用や交通費、場合によっては宿泊費がかさむこともあります。これらを含めた年間の維持費相場は、約四十万円前後になるケースも多く見られます。

空き家を放置すると税制上・法的にどんな「リスク」があるのか

相続によって空き家を取得したまま放置しておくと、「住宅用地に対する固定資産税の軽減措置（いわゆる住宅用地特例）」が受けられなくなるおそれがあります。特に、自治体から「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定されると、この特例が適用外となり、固定資産税などが大幅に増加する可能性があります。空き家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）の改正により、「管理不全空き家」も行政による指導対象となりました。ですので、ただ置いておくだけでも思わぬ負担を招きかねません（下表参照）。

具体例を挙げますと、200平方メートル以下の敷地に住宅がある場合、住宅用地の特例で土地の課税標準額が1/6に軽減され、固定資産税負担が抑えられます。しかし、特定空き家に指定されて勧告が出されると、この軽減措置が外れ、最大で税負担が6倍にも跳ね上がるケースがあります。たとえば、土地評価額1,000万円の場合、特例ありで約2万3千円だった固定資産税が、特例除外で14万円にまで増加する試算もあります。

さらに法的な側面として、相続登記の義務化も重要です。令和６年４月（2024年４月）から、正当な理由なく３年以内に相続登記を行わない場合は過料（10万円以下）が科されることになりました。加えて、特定空き家として指定されて改善が見られないと、最終的には行政代執行によって自治体が強制的に解体し、その費用を所有者に請求することもあり得ます。

管理費用を抑えるためにできる基本的な「対処法」は何か

相続した空き家の維持管理費用をなるべく抑えるためには、いくつかの現実的かつ効果的な方法があります。

まず、自分でできる日常的な管理として、定期的な清掃や換気・通水を行いましょう。これによりカビや害虫の発生、配管凍結や腐食などの劣化を防ぎ、結果的に大きな修繕費用を回避できます。専門的な知識が不要で、コストを抑えるうえでも有効です。

次に、遠方で管理が難しい場合には、費用対効果の高い管理支援を活用することをおすすめします。例えば、定期点検や清掃、防犯・通水対応を一括で依頼できる空き家管理サービスを利用すれば、トラブル前の予防的対応が可能となり、長期的には修繕費や解体費などの大きな出費を抑えられます。また、保険付きのサービスを選べば、万一の災害時にも安心です。

さらに、手段選びに応じて売却・賃貸・解体のそれぞれを検討するのも重要です。下表に各手段の費用とメリット・注意点をまとめました。

上記のように、状況やご事情に応じた管理方法を検討することで、空き家の費用負担を合理的に軽減できます。

どの選択肢が最適か判断に迷われる場合は、まずは計画的な清掃や通水といった基本対応から始め、将来的な方針について専門家にご相談いただくのが安心です。

管理費用の負担を減らす「税制上のメリットや特例制度」はないか

相続した空き家の管理費用を軽減するためには、国の税制上の特例制度を活用する方法があります。以下の制度を整理してご紹介します。

以下に、それぞれの制度の内容や適用上のポイントを詳しく整理します。

まず、「空き家特例」は、相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに譲渡した場合、譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度です。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、売却価格が1億円以下であること、相続開始直前に被相続人以外の者が居住していないことなどが要件です。

この制度の適用により、例えば譲渡所得が3650万円の場合、3000万円の控除を受けると課税対象が650万円となり、税負担が大幅に軽減されます。税率が20％台の場合、約600万円以上の節税効果が期待できます。

次に、「取得費加算の特例」は、相続税の課税対象となった資産を譲渡する際に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。ただし、空き家特例と併用できないため、どちらか有利な方を選ぶ必要があります。

また、「小規模宅地の特例」は、被相続人の居住用宅地について一定の面積（330平方メートルまで）に対し、相続税評価額を最大80％減額できます。空き家でも、相続開始時点で一定の条件を満たせば適用される場合があります。

制度の活用にあたっては、対象となるような家屋かどうか、期限・要件を厳格に確認し、空き家特例と取得費加算の特例のどちらがより節税になるか、あるいは小規模宅地の特例との組み合わせも可能かどうか、専門家と相談しながら進めることをおすすめします。

まとめ

相続した空き家の管理には、さまざまな費用や手間が発生しますが、計画的に対策を考えることで負担を軽減できます。固定資産税や保険料、清掃や草木の手入れなど、維持費用を把握し、空き家を放置した場合のリスクも理解しておくことが重要です。また、費用を抑える管理方法や、税制上の特例制度を活用することで、無理なく空き家を適正に維持できます。ご自身の状況に合った対策を早めに検討し、将来のトラブルを防ぎましょう。