区分マンションの相続で売却を検討中の方へ！相場や手続きの流れを詳しく紹介

相続した区分マンションの“相続税評価額”の基礎を理解する

相続した区分マンションを売却する際には、まず「相続税評価額」がどのように算出されるのかを正しく理解することが重要です。相続税評価額は、土地と建物の部分に分けて計算され、これらを合算した金額で評価されます。

土地の評価には、路線価方式または倍率方式が用いられ、マンション全体の地積に敷地権割合をかけて算出します。たとえば、全体の評価額に持分割合をかけた算式によって、区分所有部分の地価評価を求めます。マンションの登記事項証明書に記載の敷地権割合を使う点がポイントです。

建物部分の評価は、固定資産税評価額をベースに算定されます。評価額は課税明細書や固定資産評価証明書で確認できます。

令和6年1月からは、これらの評価額に「区分所有補正率」が新たに導入され、評価額が市場価格理論値の最低６割相当になるよう補正される仕組みとなりました。築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度などの要素によって補正率が算出されます。

評価額と実際の売却価格（時価）との間には差が生じることがあります。固定資産税評価額は再建築価格を基準としており、実勢の市場価格と乖離するケースもあります。

以下の表では、評価額に関わる主要な項目とその概要を整理しています。

売却相場（時価）の把握方法と相続評価との違いを整理する

相続した区分マンションを売却する際、「相続税評価額」と「実際に売れる価格（時価）」は異なります。まず、売却相場を正しく把握することが重要です。

全国的には、中古マンションの平均売却価格は約3,110万円ですが、地域ごとには大きな差があります。例として：

このように、東京の都心部では相場が非常に高く、地方都市と比べてもかなりの差があります。東京都は全国平均の2倍以上の水準で推移しています。

さらに、最新の月例データでは、東京都（例：2025年5月）は約6,900万円前後となっており、継続的な上昇傾向が確認できます。一方、福岡県などでも緩やかな上昇が続いています。

このように売却相場（時価）は地域や築年数、立地条件などによって大きく変動します。また、相続税の評価額は土地と建物それぞれの評価基準に基づき算出されるため、時価より低く評価される傾向があります。つまり、同じ物件でも相続税評価と売却時の価格には乖離が生まれます。

この乖離を理解することで、売却によって得られる資金の見通しが立てやすくなります。相続税評価額だけで判断せず、時価も正確に把握することが重要です。

売却相場の具体的な調べ方と活用の流れ

区分マンションを相続で譲り受け、売却を検討されている方にとって、まずはご自身で売却相場を把握することが重要です。以下に、無料で信頼性の高い手段を中心にご紹介します。

まず、公的な月例報告として「マーケットウォッチ（Market Watch）」があり、公益社団法人 東日本不動産流通機構などの公的機関が、都道府県ごとに中古マンションの㎡単価や成約価格などを毎月まとめています。直近のデータもPDFで入手可能で、地域別の価格動向を掴むために非常に役立ちます。

たとえば「マーケットウォッチ」では、2025年1月時点での東京都のマンション平均成約価格は約6,622万円、㎡単価は約58.89万円というデータがあります。前年比で10％の上昇を記録し、市場が活発であることがうかがえます。

また、SUUMOでは市区町村ごとや間取り、築年数別に売却相場の実績を確認できます。たとえば千代田区では、相場価格や専有面積、築年数の中央値などを詳細に見ることが可能です。

さらに、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」では、町名単位で過去数年の成約価格、専有面積、築年数などが一覧でチェックできるため、ご自身のマンションと近い条件の事例を比較したいときに便利です。

こうした情報を活用することで、査定依頼に進む前に売却相場の把握ができ、複数の不動産会社から提示される査定額を判断するための基礎となります。ご自身で相場感を持っておくことで、より納得のいく売却につながります。

相続した区分マンションを売却する際に押さえておくべき税金と手続き

相続した区分マンションの売却にあたっては、税金と登記に関する手続きが重要です。まず、相続登記には「登録免許税」が生じます。相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に０．４％を乗じた金額です。抵当権の抹消が必要な場合には、１件ごとに別途１，０００円の費用がかかります。なお、売買による所有権移転の登記にかかる費用は買主の負担となるため、売主としては意識しなくても大丈夫です。

次に売却時に発生する「譲渡所得税」の仕組みを整理します。相続によって取得した不動産の場合、所有期間は被相続人の取得日から数えるため、相続後すぐに売却しても多くの場合「長期譲渡所得」の対象となり、税率はおおよそ２０．３１５％（所得税１５％、住民税５％、復興特別所得税約０．３１５％）となります。一方、短期譲渡所得（所有期間５年以下）は約３９．６３％の税率がかかり、節税の観点からは所有期間を確認することが重要です。

さらに、売却時には税負担を軽減できる特例制度もあります。たとえば、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」により、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大３,０００万円を控除できます。また、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」により、相続税申告で支払った金額の一部を取得費加算として譲渡所得の計算に含めることも可能です。これらの特例は、相続日から原則３年以内の売却が条件となることが多いため、該当しそうな場合は早めに検討することが大切です。

以下に税金と手続きを整理した表を示します。

以上のように、相続した区分マンションを売却する際には、登記に伴う登録免許税、譲渡所得税の税率区分、そして売却時期に応じた各種特例の活用がポイントになります。売却前にこれらをしっかり確認し、必要であれば専門家へご相談いただくことをおすすめします。

まとめ

区分マンションを相続した際には、相続税評価額と実際の売却相場が異なることを正しく理解することが大切です。2024年以降の新しい評価基準も踏まえ、土地や建物の評価方法を知っておくと、資金計画や税金対策に役立ちます。売却相場の調べ方を押さえ、自分でも相場感を持つことで、より納得のいくご決断に繋がります。正確な情報をもとに、冷静に手続きを進めましょう。