区分マンションの相続で税金はどうなる？節税につながる活用方法も紹介

区分マンションを活用した相続税評価額の仕組み

区分マンションを相続した場合、評価額は実勢価格（時価）よりも低くなる性質があります。まず、土地部分は「路線価方式」によって評価され、敷地全体の単価に地積をかけ、さらに敷地権の割合を乗じて算出します。また建物部分は「固定資産税評価額」を基にするため、時価の約５０～７０％程度と低く抑えられることが多いです 。

賃貸に出す場合は、借家権割合や借地権割合、賃貸割合が適用され、評価額が更に下がります。具体的には、建物評価額に「（１－借家権割合×賃貸割合）」を掛け、土地評価額にも同様の調整を行います 。

以下にシミュレーション例を示します。これは、時価を７０００万円とするマンション２室について、評価額を試算したものです。

この条件で計算すると、建物は１室あたり１０００万円×（１－０．３×１）＝７００万円となります。土地は１４００万円×（１－０．７×０．３×１）＝１１０６万円です。小規模宅地等の特例を用いると、さらに５０％減額でき、土地は５５３万円になります。結果として１室あたりの評価額は７００万円＋５５３万円＝１２５３万円、２室では約２５０６万円となり、時価７０００万円に対して大幅に評価額を抑えることが可能です 。

2024年以降の評価方法改正とその影響

2024年1月1日以降に相続や贈与で取得した居住用の区分所有マンション（例えば分譲マンションの一室）は、従来の「建物（固定資産税評価額）＋土地（敷地権割合×路線価等）」という評価に加えて、新たに「区分所有補正率」をかけて算出する評価方式へ変更されました。これにより、評価が市場価格の６割を下回る場合には、最低でも６割相当の評価額になるよう補正される仕組みです。高層階ほど評価額が引き上げられやすく、「タワーマンション節税」への歯止めとして導入されました。

具体的な計算は、まず従来通りの相続税評価額を算定し、その上で評価乖離率と評価水準を用いて「区分所有補正率」を求め、最終的な評価額を導きます。評価乖離率は、築年数・総階数・所在階・敷地持分の狭小度などをもとに算出されます。

評価水準が0.6以上1以下の場合は補正が不要です。評価水準が0.6未満では、補正により評価額が引き上げられ、市場価格との乖離が縮まります。逆に評価水準が1を超えると、評価額が市場価格を超えていると判断され、補正により評価が引き下げられます。

この改正により、従来高層階を活用した相続税節税（いわゆる「タワマン節税」）の効果は小さくなりました。ただし評価額が引き上げられるとはいえ、現預金よりも不動産として評価される分、有利な面も残ります。状況によっては依然として節税効果が期待できます。

以下に、評価段階と影響をまとめた表を示します。

生前贈与や法人化など他の節税スキームとの比較

区分マンションを活用した相続税対策と、生前贈与や法人化といった他の節税手段との違いや併用による相乗効果について、信頼できる情報をもとに分かりやすく整理します。

それぞれの制度は単独で使うより、併用することで相乗効果が期待できます。たとえば、まず生前贈与（相続時精算課税）を使って一定額を贈与し、残りを法人へ移すことで、評価額圧縮と所得移譲の両面で節税設計が可能です。

こうしたスキームの適用可否や効果は、対象となる財産の規模や相続人の数、時期、資産の構成などによって大きく異なります。そのため、ご自身の状況に応じた最適な組み合わせを検討するには、相続や税務、不動産に詳しい専門家への早期相談が非常に重要です。

相続税対策として区分マンションを検討する際の注意点と準備

区分マンションを相続税対策として活用する際には、評価額の圧縮によるメリットがある一方で、注意すべきリスクや準備すべき事項も多くあります。

まず、区分マンションには評価減の効果がありますが、それに伴って借入金などの債務負担や空室リスク、修繕費用の負担があります。賃貸にしている場合、入居者がいない期間には収益が得られず、借地権や借家権の適用が受けられない可能性がありますのでご注意ください。また、建物が老朽化すれば、大規模修繕が必要となり、想定外の出費につながることもあります。さらに、相続後に売却を検討した際、買手がつかず希望価格での売却が叶わないことや、債務が残り返済負担が続く恐れがあります。さらに不動産所得が増えることで所得税や住民税が増加するケースもありますので、ここも見逃せない点です。

次に、小規模宅地等の特例や配偶者控除など、他の税制優遇措置との組み合わせを検討することも重要です。区分マンションでは「敷地利用権」の部分に対して小規模宅地等の特例が適用されますが、適用要件として、被相続人が居住していた場合は330㎡まで80％減額、賃貸用の場合は200㎡まで50％減額となります。ただし、申告期限までに遺産分割が完了していないと特例が使えないため、状況によっては「申告期限後３年以内の分割見込書」を活用する必要があります。また、生前贈与により取得されたマンション（相続時精算課税制度を含む）は特例の対象外となりますので、生前の贈与計画にも慎重を期す必要があります。古いマンションでは敷地権が未設定のケースもあり、手続きに時間と費用がかかることもありますので、事前の登記状況の確認も欠かせません。

最後に、相続・税務に詳しい専門家、たとえば税理士や司法書士などへの早期相談が重要です。相談時には、下記の情報を準備しておくとスムーズです。

こうした資料をもとに、専門家と適切な対策を検討することで、安全かつ効果的な相続税対策が実現できます。

まとめ

区分マンションを活用した相続税対策は、評価額を抑えながら資産を次世代へスムーズに移転できる手段として、多くの方に選ばれています。近年の制度改正により従来の節税メリットが変化しつつあるため、最新の評価方法や他の節税策との組み合わせも検討することが大切です。相続税対策は早めの情報収集と十分な準備が重要ですので、ご家庭ごとの状況に即した慎重な判断と、専門家へのご相談をおすすめいたします。