空き家の賃貸活用は得か損か？リフォーム費用の相場と収支の考え方

50～70歳夫婦が空き家賃貸活用を検討すべき理由

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％と過去最高水準となっています。
空き家を相続したまま長期間放置すると、建物の老朽化が進み、倒壊や外壁落下など周囲への危険が高まります。
また、管理が不十分な空き家は、不法侵入やごみの不法投棄、雑草の繁茂などを通じて近隣トラブルの原因にもなります。
さらに、空家等対策特別措置法に基づき「管理不全空家」や「特定空家」と判断されると、土地の固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が重くなるおそれがあります。

空き家の活用方法としては、大きく分けて賃貸活用、売却、自己利用が挙げられます。
売却は早期に現金化しやすい一方で、将来の値上がりや継続的な家賃収入の可能性は手放すことになります。
自己利用はセカンドハウスや将来の住み替え先としての安心感があるものの、固定資産税や維持費といった支出が続きます。
その点、賃貸活用は入居が順調であれば毎月の家賃収入が見込めるため、年金に上乗せする老後資金づくりの手段として検討しやすい選択肢です。

とはいえ、50～70歳夫婦が賃貸活用を検討する際には、「手間」「安全性」「収益性」のバランスを冷静に見極めることが大切です。
長期にわたり遠方の空き家を自主管理するのは負担が大きく、定期的な点検や修繕の手配など、想像以上に時間と労力がかかる場合があります。
一方で、安全性に配慮した適切なリフォームや維持管理を行えば、建物の劣化を抑えつつ、安定した賃貸ニーズを見込みやすくなります。
老後の体力や家族のサポート状況も踏まえながら、無理のない管理方法でどの程度の収益を目指すかを考えることが重要です。

賃貸前に必要な空き家リフォームの内容と優先順位

空き家を賃貸に出す前に検討したいのは、まず建物として「安全に住めるか」という最低限の水準を確保することです。
具体的には、基礎や柱などの構造部分、雨漏りの有無、給排水・電気などの設備、建物の耐震性や劣化状況の確認が重要になります。
国の補助制度でも、劣化対策や耐震性、省エネルギー性能の確保が必須項目として位置付けられており、居住性能を満たす改修が重視されています。
一方で、内装材の高級化やデザイン性の高い外装などは必須ではなく、予算とのバランスを見ながら優先順位を下げることも可能です。

次に考えたいのは、想定する入居者像に応じたリフォーム内容です。
例えば、ワンフロアを貸す場合は段差の解消や手すり設置など移動のしやすさ、単身者向けであれば水回り設備や収納の使い勝手、ファミリー向けでは耐震性や断熱性など安心して長く住める条件が重視される傾向があります。
このように、誰にどのように住んでもらいたいかを先に整理しておくと、必要以上の工事を避けながら、入居者に選ばれやすいポイントを押さえた改修計画を立てやすくなります。
結果として、余計な費用をかけずに空き家を賃貸向けの水準に近づけることができます。

とはいえ、50～70歳の方が専門的な知識を一度に身に付けるのは負担が大きいため、「やるべき工事」と「削ってよい工事」を大まかに整理しておくと判断しやすくなります。
具体的には、構造や耐震、雨漏り、防水、給排水や電気など生活に直結する設備、安全性に関わる部分は優先度が高く、先送りしないことが大切です。
一方で、壁紙や床材のグレード、デザイン性の高い造作などは、予算や賃料水準との兼ね合いを見ながら段階的に実施する選択もあります。
このように重要度を分けて考えることで、無理のない範囲で賃貸活用に必要なリフォームを進めやすくなります。

空き家リフォーム費用相場と賃貸収入のイメージ

まず、空き家を賃貸活用するうえで、おおまかなリフォーム費用の相場を知っておくことが大切です。
国土交通省や総務省統計局などの公表資料では、戸建てよりも専有面積が比較的小さい共同住宅の方が、総額は抑えやすい傾向が示されています。
一方で、築年数が古い住宅では、構造補修や防水、給排水管の交換など、見えない部分の工事費が高くなりやすい点に注意が必要です。
そのため、見積書では内装仕上げだけでなく、構造・設備・防水といった項目ごとの金額を分けて確認することが重要になります。

次に、リフォーム費用と想定家賃から、おおよその資金回収期間を把握する方法を整理します。
基本的には、「リフォーム費用÷年間家賃収入」で年数を求めると、投下資金を何年で回収できるかを簡単に確認できます。
例えば、リフォーム費用が300万円で、毎月の家賃収入を8万円とすると、年間家賃収入は96万円となり、およそ3年強で元が取れる計算になります。
この年数が長くなりすぎる場合は、工事内容の見直しや家賃設定の再検討が必要だと判断しやすくなります。

ただし、実際に手元に残るお金を考える際には、固定資産税や共用部分の管理費、日常の修繕費用なども見込んでおくことが欠かせません。
毎年支払う固定資産税と、年平均の維持管理費を合計し、年間家賃収入から差し引くことで、おおよその手取り収入を把握できます。
さらに、将来の大規模修繕に備えて、年間家賃収入の一定割合を積み立てておくと、急な出費で赤字になるリスクを抑えやすくなります。
このように、表面的な家賃収入だけでなく、費用を差し引いた実質的な収益を意識して計画を立てることが大切です。

50～70歳夫婦が安心して進めるための手順と支援制度

相続した空き家を賃貸活用する際は、行き当たりばったりではなく、基本的な手順を踏んで進めることが大切です。
まず、建物の老朽化状況や空き家の種類を把握し、修繕やリフォームが必要な箇所を整理します。
そのうえで、想定する入居者像に合うようにリフォーム計画を立て、工事費用の目安を確認します。
最後に、近年上昇傾向にある空き家率の状況も踏まえつつ、周辺の賃料水準や管理の方法まで含めて、全体像を明確にしておくことが重要です。

次に、国や自治体による支援制度を上手に活用することで、費用負担を抑えながら賃貸活用を進めることができます。
国土交通省は、空き家の賃貸流通促進に係るリフォーム支援や、自治体による除却・利活用支援の制度を取りまとめ、情報提供を行っています。
また、総務省統計局の住宅・土地統計調査では、空き家率が13％台後半まで上昇しており、空き家対策が重視されていることが分かります。
こうした背景から、空き家のリフォーム費用を一部補助する制度や、活用計画づくりを支援する制度が拡充されつつあるため、最新情報を自治体窓口や公的な統計・資料で確認することが大切です。

さらに、50～70歳のご夫婦が安心して空き家の賃貸活用を続けるためには、高齢期の資産全体と相続まで見据えた出口戦略を考えておく必要があります。
賃貸経営を続けるのか、一定年齢になった時点で売却や自己利用に切り替えるのかなど、節目ごとに見直すタイミングをあらかじめ決めておくと判断しやすくなります。
また、住宅・土地統計調査では高齢者世帯の住まい方も重視されており、今後も空き家を取り巻く状況は変化していくと見込まれます。
そのため、年齢や家族構成の変化、地域の住宅需要の変化を踏まえながら、数年ごとに賃料やリフォーム方針を見直し、将来の相続や資産承継に無理のない形でつなげていくことが重要です。

まとめ

相続した空き家は、放置せず賃貸活用することで老後の安定収入源に変えられます。
そのためには、構造や水回りなど「安全に住める状態」へのリフォームを優先し、費用対効果を冷静に見極めることが大切です。
また、手間を減らしつつ収益性と安全性を両立させる進め方や、補助金などの制度も上手に活用したいところです。
当社では、リフォームの優先順位から費用相場、賃貸収入の試算まで、50～70歳夫婦の目線で丁寧にサポートしています。
空き家の賃貸活用を前向きに検討したい方は、ぜひ一度ご相談ください。