空き家を相続したらどうする？売るか残すかの判断ポイントを解説

空き家を相続した直後にまず確認すべき点

親から空き家を相続した直後は、感情の整理がつかないまま手続きだけが先行しがちですが、最初に押さえるべき期限があります。
相続登記は令和6年4月から義務化され、相続が発生したことを知った日から3年以内に登記をしないと過料の対象となる可能性があります。
また、遺言書や遺産分割協議書の有無、相続人の範囲など、登記申請に必要な書類を早めに整理しておくことも重要です。
この段階で不明点をそのままにせず、相続人同士で情報を共有しておくと、その後の「売るか残すか」の判断がスムーズになります。

次に確認しておきたいのが、空き家を所有し続けることで必ず発生する費用です。
毎年の固定資産税や都市計画税はもちろん、建物や庭木の維持管理、火災保険の保険料、老朽化に伴う修繕費なども見込む必要があります。
特に空き家は、人が住んでいないことで傷みが早く進み、数年ごとに屋根や外壁、給排水設備などの補修が必要になる場合があります。
これらを「年間でいくらかかっているか」「今後何年負担する想定か」といった視点で整理しておくと、経済的な負担感が具体的に見えてきます。

一方で、空き家を長期間放置することには、費用面以外の大きなデメリットもあります。
庭木の繁茂や外壁の剥がれ、屋根材の落下などが近隣の生活に支障を与えると、行政から指導を受け、最終的には空き家対策特別措置法に基づき特定空き家に指定されるおそれがあります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れ税額が上がる可能性があるほか、必要な修繕や除却を行政から命じられる場合があります。
このようなリスクを避けるためにも、相続した直後から定期的な見回りや簡易な補修を行い、「放置しない」という姿勢を持つことが大切です。

売るか残すか判断するための5つの視点

相続した空き家を売るか残すかを考えるうえでは、まず自分たちや子ども世代が将来住む可能性を整理することが大切です。
近年は在宅勤務の広がりなどから、一定数の世帯が「いずれ戻るかもしれない」と考えて空き家を手放せずにいるという調査結果もあります。
しかし、実際に居住する予定がないまま所有を続けると、維持費だけが積み重なってしまいます。
このため、「何となく残す」のではなく、いつまでに誰が住むのかという具体的な見通しを家族で共有しておくことが重要です。

次に、立地や築年数、建物の状態から見た資産価値と維持コストのバランスを冷静に確認する必要があります。
空き家は、固定資産税や保険料、管理のための交通費や光熱費などを含めると、年間で数十万円規模の支出になるケースが多いとされています。
一方で、築年数が進んだ木造住宅では、建物自体の評価が低くなり、土地の評価が中心になることも少なくありません。
将来の修繕費や解体費まで含めて試算し、売却した場合に得られる金額との比較を行うことで、経済的に妥当な選択肢が見えやすくなります。

最後に、夫婦やきょうだい間の感情面と、家に対する思い出との折り合いをどのようにつけるかが大きな課題になります。
親の暮らしていた家には強い愛着がある一方で、誰も住まないまま老朽化が進むと、かえって心配の種や負担の源になりがちです。
そのため、写真や動画で室内外をしっかり記録しておく、思い入れのある品だけを丁寧に残すといった形で、思い出を別の形に引き継ぐ方法も検討してみてください。
このように気持ちの整理の手順を決めておくと、売る決断をする場合でも、家族全員が納得しやすくなります。

空き家を「売る」場合に知っておきたい税金と期限

相続した空き家を売却した場合、一定の条件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」の特例により、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことができます。
この特例は、相続または遺贈で取得した被相続人居住用家屋やその敷地を、定められた期間内に売却した場合に適用される制度です。
令和7年4月1日現在の税制では、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円となることなど、細かなルールも定められています。
まずは、この特例の存在と大まかな仕組みを把握しておくことが重要です。

この特例を利用するためには、対象となる家屋が相続開始時点で被相続人の居住用であったこと、一定の築年数要件を満たすこと、区分所有建物でないことなど、複数の条件があります。
また、売却の時期についても、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する必要があり、この期間を過ぎると特例の適用が受けられません。
さらに、相続後から譲渡までの間に事業用や賃貸用、他人の居住用として使用していないことも要件とされています。
こうした条件を事前に確認し、売却のタイミングを逆算しておくことが、損をしないための第一歩になります。

空き家を売却した場合の譲渡所得税と住民税は、「譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」という流れで計算され、その結果得られた譲渡所得に対して税率が掛けられます。
相続した空き家については、取得費の把握が難しいことも多いため、被相続人が購入したときの売買契約書や領収書、相続時の評価額が分かる資料をできる限り集めておくことが大切です。
また、特例の適用を受けるには、確定申告書に加え「譲渡所得の内訳書」や、家屋の築年数・利用状況などを確認できる書類、市区町村長が発行する確認書などを添付する必要があります。
売却を検討し始めた段階から、これらの資料を整理し、申告に備えておくと手続きがスムーズになります。

空き家を「残す・活かす」場合の現実的な管理と活用策

空き家対策特別措置法では、周囲に悪影響を及ぼすおそれのある空き家について、市区町村が所有者に対し、助言や指導、勧告、命令などの措置をとることが定められています。
令和5年の改正により、倒壊などの危険が顕在化する前段階の「管理不全空家」も対象となり、早い段階から適切な管理が求められるようになりました。
また、勧告を受けた管理不全空家や特定空家については、土地の固定資産税の住宅用地特例が解除される仕組みが整えられています。
このため、空き家を残す場合でも、法の趣旨を踏まえて計画的に管理することが重要になります。

空き家の管理では、定期的な換気や通水、雨漏りや外壁のひび割れ確認、庭木や雑草の手入れなどを継続して行うことが基本になります。
国土交通省の資料でも、所有者が定期的に換気や庭木の剪定などを行うことが、管理不全化を防ぐ上で重要とされています。
一般的な一戸建ての空き家では、固定資産税や火災保険、簡単な修繕、水道光熱費などを含めると、年間でおおよそ30万〜60万円程度の維持費がかかるとされています。
これらを踏まえ、訪問頻度や点検内容、概算費用を整理した自身の管理計画を作っておくと、負担の見通しが立てやすくなります。

空き家を自分たちや子世代の将来の住まいとして残す場合は、雨漏りやシロアリ被害など致命的な劣化を防ぐための保全が欠かせません。
将来の売却を視野に入れる場合でも、適切な管理を続けておくことで、建物として利用できる状態を保てれば、解体費用の負担や資産価値の大幅な低下をある程度抑えやすくなります。
一方で、外壁や屋根の大規模修繕が必要になると、数十万円から場合によっては100万円を超える費用が発生することもあるため、長期的な修繕費の備えも重要です。
このように、将来の利用方針と管理コストのバランスを見ながら、「残す・活かす」という選択が現実的かどうかを検討していくことが大切です。

まとめ

親から相続した空き家を「売るか残すか」は、感情だけでなく、費用や将来の暮らしを踏まえて冷静に判断することが大切です。
相続登記や税金、管理の負担、将来住む可能性などを整理すると、家族で話し合う材料が見えてきます。
迷われている方は、まずは現状の確認とおおまかな方向性を一緒に整理してみませんか。
専門知識がない方でも理解できるよう丁寧にご説明し、ご家庭ごとの最適な選択を一緒に考えます。
「うちの場合はどうしたらよいか」と感じたら、お気軽にご相談ください。