空き家購入とリフォームのローン組み方！住み替えで失敗しない資金計画のコツ

空き家を自宅用に購入する際の基礎知識

空き家を自宅用として購入し、住み替えを進める場合は、全体の流れを整理しておくことが大切です。
一般的には、情報収集、資金計画、物件の調査と契約、リフォーム内容の検討と見積もり、ローンの本申込、引き渡しと工事着工という順番で進みます。
国土交通省の住宅市場動向調査でも、住み替え世帯は購入検討から入居までに一定の期間を要しており、余裕を持った計画が重要とされています。
そのため、今の住まいの売却や退去の時期と、新居の完成時期を無理なくつなぐスケジュールを、早い段階で整理しておくことが望ましいです。

空き家を購入して自宅用にリフォームやリノベーションを行う場合、費用の内訳を把握することが資金計画の第一歩になります。
主な費用としては、物件購入代金、仲介手数料や登記費用などの諸費用、耐震補強や断熱改修を含むリフォーム工事費、引っ越し費用や家具・家電の購入費などが挙げられます。
国土交通省の資料によると、既存住宅の取得時にはリフォーム費用や家具・家電の購入費を合わせて負担する世帯も多く、総額での予算管理が重要とされています。
そのため、物件価格だけで判断せず、工事費や諸費用を含めた総予算の上限を決めてから検討を進めることが大切です。

空き家を購入して住み替える際には、住宅ローンとリフォームローンの基本的な違いを理解しておく必要があります。
一般的に、住宅ローンは住宅の取得資金を対象とし、リフォームローンは既存住宅の改修資金を対象とするものですが、近年は住宅取得とリフォーム工事を一体で利用できる商品もあります。
また、住宅金融支援機構や国土交通省は、既存住宅の活用や住宅ストックの維持向上を目的とした支援策を進めており、耐震改修など一定の要件を満たす工事では、公的な融資や支援制度が利用できる場合もあります。
そのため、どの費用をどのローンで賄うのか、公的制度も含めて比較しながら検討することが重要です。

空き家購入＋リフォーム費用のローンの組み方

空き家を購入して自宅用にリフォームする場合、物件代金と工事費用をまとめて借りる「一体型」の住宅ローンを利用できることがあります。
一体型では、物件価格とリフォーム費用を合算した金額を、一般的な住宅ローンの金利でまとめて借りられるため、リフォームローン単独より金利負担が抑えられる傾向があります。
一方で、金融機関ごとに対象となる工事内容や借入条件が細かく定められており、事前に見積書や工事計画を固めておく必要があります。
そのため、空き家の状態確認とリフォーム内容の検討を早い段階から進めながら、利用可能な一体型商品の条件を確認しておくことが大切です。

一体型の組み方を選ぶ主なメリットは、比較的低い金利でリフォーム費用まで含めて長期返済ができる点です。
一般に、無担保のリフォームローンは金利が約2〜5％程度とされる一方、住宅ローン部分はそれより低い水準で設定されることが多く、総返済額に大きな差が出る可能性があります。
また、条件を満たせば、リフォーム費用を含めた借入額全体が住宅ローン減税の対象となる商品もあり、税制面の恩恵も期待できます。
ただし、借入額が大きくなりやすく、返済期間も長期になりやすいため、家計の将来収支に照らして無理のない返済額に抑えることが欠かせません。

一体型を利用する際の注意点として、工事内容や完成後の住宅性能に関する条件が設けられる場合があることが挙げられます。
金融機関や制度によっては、耐震性や省エネ性能の一定基準を満たす改修を行うことなどが融資条件とされることがあり、見積もりや設計段階から意識しておく必要があります。
さらに、工事費用を含めた総額で返済負担率が適切な水準に収まっているか、ほかの借入状況も含めて慎重に審査されます。
このため、自己資金の投入額や返済期間、ボーナス返済の有無などを比較検討しながら、複数の返済パターンで試算しておくことが安心につながります。

住み替え時の空き家ローン計画とリスク管理

現在の住まいから空き家へ住み替える場合は、旧居の家賃や住宅ローンと、新たな空き家に関する費用が一時的に重なる可能性があります。
このため、月々の返済額だけでなく、年間の返済額が世帯年収に対してどの程度の割合になるかを必ず確認することが重要です。
住宅金融支援機構が取り扱う全期間固定型の融資では、年収に対するすべての借入の年間返済額の割合である総返済負担率の基準が設けられており、年収400万円以上の場合は35％以下とされています。
住み替え時の資金繰りを検討する際も、この水準を一つの目安として、旧居に関する費用と新居に関する費用を合わせて無理のない範囲に収めることが望ましいです。

また、将来の収入変動や金利動向を踏まえた返済計画を立てることも欠かせません。
とくに、変動金利や一定期間固定金利を選ぶ場合は、金利上昇時に返済額が増えても家計が耐えられるかを、余裕をもって試算しておく必要があります。
住宅金融支援機構の返済方法変更シミュレーションなどを活用すると、返済期間の延長やボーナス返済割合の見直しによる月々負担の変化を事前に把握できます。
さらに、国土交通省が公表する住宅市場動向調査では、住宅取得にあたって家計に与える影響や資金調達方法の傾向が把握されており、家計に無理のない借入額の考え方を整理する際の参考になります。

空き家をリフォームする場合は、本体工事費だけでなく、追加工事や各種税金、保険料なども含めて資金計画を立てる必要があります。
国土交通省の資料では、解体費用や設備撤去費用、仮設設備の費用などが追加工事として発生しやすく、契約時の見積書に含まれていないと、工事途中で追加請求となる事例が紹介されています。
また、国税庁は、増改築等に伴う設計料や解体費用なども住宅用家屋の新築や増改築等の費用に含まれると整理しており、税制上の控除や特例の適用を検討する際には、これらの費用も含めて領収書を整理しておくことが重要です。
加えて、住宅ローンに付帯する団体信用生命保険や火災保険料なども別途負担となるため、融資条件や保険内容を事前に確認し、毎月の返済額だけでなく総支払額の見通しを持っておくと安心です。

公的支援や制度を活用した空き家リフォーム資金計画

空き家を自宅用にリフォームする際には、自分で用意する頭金やローンだけでなく、公的な融資制度や支援策を上手に組み合わせることが大切です。
特に住宅金融支援機構のリフォーム関連融資や財形住宅融資などは、一定の条件を満たせば、自宅の改修や住み替え時の耐震改修にも利用できます。
また、これらの制度は金利や利用条件が随時見直されているため、最新の案内ページで要件や上限額などを確認しながら、無理のない資金計画を立てることが重要です。
まずは、どの制度が自分のリフォーム計画に当てはまりそうか、大まかな方向性をつかんでおきましょう。

公的融資として代表的なものに、勤労者の財産形成を支える「財形制度」を活用した財形住宅融資があります。
一定期間以上の財形貯蓄と残高があれば、自宅のリフォーム資金として、貯蓄残高の倍率を上限とした融資を受けられる仕組みです。
さらに、住宅金融支援機構が行うリフォーム融資のうち、住み替え支援として耐震改修工事を対象にした制度では、耐震性向上のための工事費用を長期固定金利で借りられるよう整備されています。
これらの制度は、老朽化した空き家の耐震性や安全性を高めながら、自宅として安心して住み続けるための資金調達手段として検討しやすいといえます。

一方で、国土交通省は空き家対策や既存住宅の活用を進めるため、住宅ストックの維持向上や移住・住み替えの促進に関する事業を継続的に実施しています。
耐震改修に対する補助や税制優遇、住宅ストック活用に関する補助事業などは、直接的に空き家リフォーム費用の一部を軽減できる可能性があります。
また、多くの自治体では、空き家対策事業や移住・住み替え支援として、リフォーム工事費の一部補助や耐震診断費用の助成など、地域ごとに特色ある制度を用意しています。
ただし、補助金は事前申請が必要な場合や、融資との併用条件、対象工事の内容が細かく定められているため、ローンの申込前に制度の概要とスケジュールを確認し、資金計画全体の中でどこまで当てにできるか慎重に整理することが欠かせません。

まとめ

空き家を購入してリフォームするには、購入費用と工事費用、そしてローンの組み方をトータルで考えることが重要です。
住宅ローンにリフォーム費用をまとめるか、別々に借りるかで、金利や返済総額が変わります。
さらに、住み替えのタイミングや将来の収入、金利変動、税金・保険・追加工事のリスクも見据えた資金計画が欠かせません。
当社では、公的支援や制度も踏まえた資金計画のご相談を承っています。
「わが家の場合はいくら借りられるのか」「どのローンが合うのか」など、まずはお気軽にお問い合わせください。