【東大阪市】不動産見積り・買取に対応！相続不動産などの売却時に関する税金とはなに？

住み替えや相続などの理由から、東大阪市で不動産買取をするひとが多数いらっしゃいます。不動産買取をはじめに、不動産を売却するときには負担しなければならない税金があります。ここでは、不動産売却するときに関する税金について解説します。この記事から、不動産買取を現在検討していらっしゃる人の参考になりますので、ぜひ読んでいただきたいです！

東大阪市で相続不動産などを売却しよう！不動産売却すると必要な税金はなに？

不動産買取を含め不動産売却をするときには、様々な税金がかかってきます。東大阪市で相続した不動産などを売却するときには、どんな税金が必要になるかチェックしておくと事前にあわてません❕

相続した不動産の売却をしたとき必ず必要な税金

亡くなった母・父名義の土地を売却した際に課税される税金は、「住民税」と「譲渡所得税」、土地の売買契約書に貼り付ける「印紙税」の3つです。

※なお「譲渡所得税」とは譲渡所得に関する税金の一般的な総称です。ここでは「譲渡所得にかかる所得税」を譲渡所得税と記載します。

住民税・譲渡所得税

土地の売却益（譲渡所得）には、住民税と譲渡所得税が課税されます。

例えば、当初1,000万円で購入した土地を1,500万円で売却すると、儲かった500万円に対して住民税と譲渡所得税が課税されます。

なお、住民税と譲渡所得税の税率は「土地の保有期間」によって大きく違います。
「5年未満で売却」した場合（短期譲渡所得）は「39.63％」であるのに対し、対象の土地を「5年超保有」した場合（長期譲渡所得）の税率は「20.315％」になり、短期譲渡所得の税率は長期譲渡所得の約2倍となります。

なお、土地の保有期間の算定は、「亡くなった人（被相続人）」の保有期間までも引継ぎます。

つまり、土地を相続した日から5年でなく、被相続人が土地を取得した日から5年超なのかどうかで判定をします。
また、仲介手数料などの経費（取得費）や土地の当初の購入費用についても被相続人から引継がれます。

印紙税

相続した土地を売却する際に必要な売買契約書には「印紙」を貼り付けることが必要です。
印紙税の額は、次の契約金額の区分によって定めています（令和4年3月31日までの期間に作成された軽減措置適用後です。契約金額の区分を一部抜粋。）

消費税

消費税の課税対象は、「国内で事業者が事業として対価を得て行う取引」です。また、資産の譲渡も中には含まれます。不動産売却時は、融資手続きの手数料、不動産会社への仲介手数料、司法書士に支払う手数料などに消費税がかかります。

その他の土地の売却にかかる諸費用

• 登録免許税
  売却する土地が住宅ローンを利用しており、金融機関が抵当権が設定している場合、「抵当権抹消登記」は売主の負担になります。
  抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産の数×1,000円です。登記を司法書士に依頼する場合は、別途司法書士への報酬が必要です。
  
• 建物の解体費用、土地の確定測量費など
  境界が確定していない土地を売却する場合には、測量を実施した後、売却する場合があります。このような場合、土地の「確定測量費」が必要です。
  また、土地上に建物が建設されている場合、建物を取り壊してから土地を売却するときには「解体費用」が発生します。
  
• 仲介手数料
  土地の売却を依頼した不動産業者に支払う手数料です。仲介手数料には物件の売買価格により上限が定められています。売買価格が400万円超の場合は売買価格の3％に6万円と消費税を加算した金額が上限で算定されます。

相続後の土地の売却には様々な控除や特例がある

相続した土地を売却する場合は、通常の譲渡所得で利用できる特例や控除に加えて、次の2つの控除と特例があります。この2つの控除と特例のいずれかを利用することで譲渡所得の金額を少なくし、住民税と譲渡所得税の税額を軽減することができます。

相続した空き家の3000万円控除（相続などによって取得された空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除）

相続空き家の3000万円控除というのは、平成28年度の税制改正で創設された新しい制度です。空き家を取り壊して更地にしてから売却、または相続により取得した空き家を耐震リフォーム後に売却した場合に譲渡所得から3,000万円まで控除できます。
この制度は、空き家を減らすことを目的として創られた制度になるため、被相続人が亡くなった時点で1人暮らしである場合に限定されます。
また、先にご紹介した取得費加算の特例と一緒に適用することができません。選択適用になります。この制度を適用するためには必要書類や様々な条件があるため、専門家に相談されることをおすすめしています。

取得費加算の特例（相続財産を譲渡した時の取得費の特例）

取得費加算の特例とは、相続税申告時に納付された相続税の一部を譲渡所得の計算したとき取得費に加算することができる特例になります。
取得費に相続税の一部を加算することで譲渡所得を軽減できます。それにより、住民税と譲渡所得税の税額を少なくできます。
相続した時に相続税を納付しているひとで、その後に相続した土地を売却する方には特に難しい要件はなく、使い勝手のいい特例になります。
しかし「相続が開始された日の翌日から3年10ヶ月以内に売却されていること」が要件ですので、売却するタイミングには注意しましょう。

併用できる控除や特例（自己居住用の建物と土地を売却する場合）

相続空き家の3000万円控除と取得費加算の特例は、どちらも次の住宅関連の控除や特例と併用することが可能になります。

①自己居住用財産を譲渡した時の3,000万円特別控除（譲渡価額要件：特になし）

マイホームを売った場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例になります。相続空き家の3000万円控除と併用する場合、両方の控除を合算し、上限3,000万円までになります。

②自己居住用財産の買換えなどにかかる特例措置（譲渡価額要件：１億円以下）

この特例措置には下記のような特例があり、これらの特例と併用することが可能です。

税金はいくらぐらい発生するの？具体例でご紹介

実際に土地を売却した場合、いくら位の税金が発生するのでしょう？ここでは具体例と一緒にご紹介いたします。前提になる条件は、下記になります。

控除や特例を利用しなかった場合

特例や控除を利用しなかった場合、下記のような計算式です。

相続空き家の3000万円控除を利用した場合

相続空き家の3000万円控除を利用するときは、下記の計算になります。

取得費加算の特例を利用した場合

取得費加算の特例では、相続税申告時に納税した相続税のなかで、売却した土地に対応した部分を取得費に加算することが可能です。ここでの相続税申告は、下記のような計算をします。

なお、一般的には時価の80％が相続税評価額となり、土地の売却価額2,000万円の80％にあたる1,600万円を土地の相続税評価額としています。

土地を売却したら確定申告が必要

実家など、相続した土地を売却したときに「売却益が発生したとき」は確定申告が必要になります。
また、売却益が発生しない場合でも「取得費加算の特例」や「相続空き家の3000万円控除」を利用するためには、確定申告をする必要があるので注意しないといけません。

確定申告はいつするの？

確定申告は、相続した土地を売却した年の翌年3月15日までに税務署へ申告書の提出を行う必要があります。
所得税の確定申告を行うことにより、確定申告の情報が市区町村に伝わって住民税の計算が行われるので、別途住民税の申告は不要です。

必要書類は？

譲渡所得の確定申告では、申告書以外に下記書類が必要です。

取得費加算の特例を利用する場合、上記の書類以外に「相続税の申告書の写し（第15表、第14表、第11表、第11の2表、第1表）」の添付は必要です。

相続された空き家3000万円控除を利用するとき、上記書類の他に下記書類の添付が必要になります。

なお、上記に記載されている被相続人居住用家屋等確認書は、不動産の所在地がある「市役所」に申請することで発行できます。申請には「電気、水道、ガスの使用中止日（閉栓日、契約廃止日）が確認できる書類」や「被相続人の住民票除票」など多くの書類の提出が必要になってきます。

東大阪市の相続税対策・生前贈与は株式会社はる不動産へ！

今回は相続後に実家の不動産・土地を売却した場合の税金についてご紹介いたしました。
亡くなった母名義・父名義の実家の土地などを売却をするときには控除制度が利用することができます。また、場合によっては住民税と譲渡所得税の税額を軽減することが可能になります。
ただし他の特例や「相続空き家の3000万円控除」と併用して利用する場合などは適用条件が複雑になるため、税理士に相談しましょう。

等、少しでも相続について不安なひと、最寄りにお住まいのひとは、ぜひ株式会社はる不動産にご相談ください！相続に関わるセミナーを頻繁に実施し、相続に関するご相談も数多くお受けしています。
不動産買取という経験は、頻繁に経験するものではないため、税金などについて不明点・疑問点が出てくることも多いのが普通になります。不動産会社に見積りなどを依頼して、東大阪市での不動産買取を成功しましょう❕