【東大阪市】不動産買取は株式会社はる不動産♪収益物件での査定で注目するポイントとよくある質問

収益物件とは、賃貸マンションや賃貸アパートのように、入居者に部屋を貸すことにより毎月一定の収入が発生する不動産のことをいいます。
こちらでは、収益物件を売却したいとお考えのお客様に対して、収益物件の査定においてチェックされるポイントをご紹介します。ここでは、東大阪市の不動産を取り扱う株式会社はる不動産に寄せられる質問もあわせてご参考ください。

収益物件の査定で注目するポイントを不動産買取の依頼前にチェックしよう！

収益物件の査定では、どのようなポイントをチェックするのでしょうか？マンションやアパートなどの収益物件の不動産買取を依頼する前に、確認しましょう！

居住用物件と収益物件は査定の考え方や方法が大きく異なる！？

収益物件を売るために査定を依頼するとき、まず初めに知ってほしいのが、「収益物件と居住用物件は査定に対する考え方がまったく異なる」という点になります。
いわゆるマイホームをはじめとした居住用物件、つまり収益物件やビジネスに使う予定がないこと、ただ単純に住むための不動産を売却するときは、以下の要素により査定額が決定されます。

近隣にある住宅と比べ、豪華な家やすごく広い家は別としまして、一般住宅は立地や広さに明確な差がないので、相場から大きく離れた金額で売れることはまずないです。
しかし、収益物件は査定の考え方がそもそも異なります。収益物件の場合、建物の現状や立地よりも、「この物件を買うとすれば、手放すまでにどれくらい儲けることができるか」が重要となります。

単純に考えると、ボロボロのアパートと新築のマンションでも、アパートが常に満室で、さらに今後も入居率が下がらない可能性が高くなれば、マンションよりアパートのほうが高額査定を受けやすいものになります。

収益物件と一般住宅は、同じ不動産であっても査定方法が異なるので、まずは両者の違いをしっかり理解しておくことが重要になります。

収益物件の査定方法は？（取引事例比較法・収益還元法・原価法）

収益物件の査定方法として利用されている方法は、以下の3種類になります。

取引事例比較法（過去の取引記録と比較して価格を決定！）

取引事例比較法とは、居住用物件の査定においてもよく利用されます。
下記のデータを比べて、だいたいの査定額を算出するという方法になります。

しかし、不動産は同じように見えても、間取りや部屋の広さ、経年劣化の程度などが少し違ってきます。
そのため、周辺の取引事例により求められた相場を参考に、細かい査定を加味して金額を調整するのが一般的になります。

ただし、ビジネス用の物件においては、居住用物件と比較すると取引事例がたくさんあるとは限りません。地域によっては極端すぎるデータが多かったり、十分な取引データを集められないこともあるため、取引事例比較法を利用することができないことがあります。

収益還元法（将来の収益性により価格を決定！）

今回ご紹介する査定方法で、一番多く利用されているのが、収益還元法になります。
簡易的に説明すると、「この物件を購入したとき、今後どれくらい利益が出るのか」によって査定額を決定する考え方となります。
以下の要因により計算されます。

さらに詳しく解説すれば、「DCF法」と「直接還元法」という計算方法がございます。
この記事では簡単な解説のみとなりますが、物件の購入後に稼げる将来の利益から、収益物件の現在価値を差し引いた残りを査定額とする考え方です。

原価法（仮に新品の建物を購入したときに必要な費用の差額から価格を決定！）

原価法とは、「現在、新品の建物を購入したと仮定したときに必要な費用」と経年劣化した分を差し引き、現在の資産価値を算定します。
非常に複雑でややこしい計算方法になるため、正直にいうと利用頻度は低い計算方法になります。

「1,000万円で建てた収益物件の価値が、経年劣化により500万円下がった」という単純な考え方をすれば、資産価値に物価の違いが反映されない問題が生じてしまいます。
幸いなことに、日本の物価は変動が緩やかですが、それでも「昭和に2,000万円で建てた収益物件が、令和でも2,000万円近い価値を保てるのか」というと、そうではないです。

その点、原価法を使用すると、物価の変動幅も加味したうえで、「昔に建てられた収益物件の現在価値」を求めることが可能です。

築年数や入居率など！査定額を左右する要因をご紹介します！

築年数はより新しく建てられた物件のほうが有利になる！

築年数は最初に見られる入居率の次に重要になります。一般的には、築年数の新しい物件は高くなり、築年数の古い物件はより安く査定されてしまいます。新築で建てられて間もない物件では、内装も設備も新しくなり、購入後に何十年も運用可能なため、長期的な評価においても高くなります。また、見た目が新しくきれいであるので、不動産投資の経験がない人（不動産投資初心者）からも好まれる傾向にあります。

しかし、築年数のみで査定額が大きく変化するとは限りません。物件によって、「こんなに新しくて入居率も大した問題がないのにどうして手放すのかな？」と疑いを持たれてしまう場合もございます。

収益物件を売るときも、居住用物件を売却する場合も、「どうして物件を売るのか」という理由によって売れ行きが左右されるため、つぎのオーナーが納得することができる売却の理由説明を事前に準備しておきましょう。

空室率/入居率

基本的に、入居率の高い収益物件は査定額も高い傾向にあります。売却の時点で満室に近い状況を維持できている、または満室の状態の物件は、つぎにオーナーが買い取ったときにはすでに家賃収入が発生します。
賃貸物件を経営するのに1番大きなリスクは空室になります。そのため、「テナント・部屋が埋まっている」だけでも評価がプラスになります。

また、入居率の考え方でも違いがいくつかあります。一番わかりやすいのは、「売却するときに全戸の何％が埋まっているか」を考える方法です。
しかし、ある時点での入居率だけを重視してしまうと、「一時的にお金を払ってアルバイトや知人に入居してもらい、入居率を高めておいて買い主が見つかったら、部屋を引き払ってもらう」といった不正をすることもできてしまいます。
不動産投資家は、特定の一時点での入居率では物件を評価しないこともあるため、「年間でどれほど入居率を維持できたか」も記録しましょう！

修繕積立金（積立率の低下は査定でのマイナス評価を受けしまう）

区分マンションのときは、外壁や共用部分といった建物全体のメンテナンスをするために、全戸から「修繕積立金」という費用を徴収しております。
ただ、修繕積立金を滞納する世帯が多かったり、長期間において入居率が低かったりすると、管理組合が事前に想定している金額よりも少額しか用意することができません。
修繕積立金の集金率が悪くなると、定期的な大規模修繕の実施ができないため、建物としての資産価値や寿命が下がってしまいます。

入居率を維持できるような人気設備などがあると高評価される

下記のような人気の高い設備を設置していると、査定でも好印象の評価を得る場合があります。

利回り

利回りとは、賃貸マンション・アパートなどの収益物件が持つ収益力を表す重要な指標になります。収益物件の価格や築年数にもよりますが、理想は7～8％で約6％以上がいいといわれています。なお、利回りは下記のように算出されます。

・（年間家賃収入÷物件価格）×100＝利回り

例として、物件価格4,000万円、1棟あたりの年間家賃収入が300万円の場合、以下のようになります。

・（年間家賃収入300万円÷物件価格4,000万円）×100＝利回り7.5％

室内外の修繕状況やリフォーム歴

直近で修繕を行った場合、査定額がアップする要因になります。しっかりと管理がされており、次の修繕が必要になるまでのコストや手間がかかりにくいからです。

逆に、外回りや室内のメンテナンスが行き届いておらず、目に見えて修繕が必要と判断されたり、どことなく汚れていたりするような物件であれば、不動産買取の査定額がマイナスになる可能性があります。

東大阪市で収益物件の不動産買取をご希望なら、株式会社はる不動産へご相談お受けします。東大阪市・八尾市の不動産売買に対応しているため、収益物件の売却もサポートします。まずはお気軽にお問い合わせお待ちします♪

収益物件は価値が下がるまえに売りましょう！査定・売却の注意点

収益物件を売却するときは、価値が下がってしまう前に売却することを意識しましょう！

収益物件は資産価値が下がる前に売ることが重要！

収益物件を手放すときにもっとも大切になることは、「建物の寿命や耐用年数を迎えるまえに売却手続きを取る」ことになります。
不動産にも寿命が存在し、寿命を迎えた物件は売却に出しても買い手を探すのは難しいです。

経年劣化をした収益物件は、新築当時と比較して設備も見た目も劣るため、現在の住民が退去した時、家賃の値下げしないと新しい入居者の確保が困難になるといった問題もあります。収益物件の価値が下がってから売るよりも、ある程度の値段になる状態で売却し、ほかのより条件がいい収益物件へ買い替えるのが長期的に見てお得になります。

相見積もりで複数社に収益物件の査定を依頼しよう！

収益物件の査定を依頼するときは、複数の不動産会社へ見積もり（不動産査定）の依頼をしましょう！
ただし、1社のみに査定を依頼したとしても、本当にその査定額が正確か、訂正であるかは不明になります。
大体3社程度の不動産会社がおなじくらいの査定額を提出していれば、おおまかな相場をつかむことが可能です。
相場よりあきらかに安価な価格、または相場よりあきらかに高額な査定額をつけている業者を除外するために、積極的に相見積を活用しましょう！

株式会社はる不動産によく寄せられる質問とは❔❔

東大阪市・八尾市周辺の不動産買取に対応する株式会社はる不動産に寄せられるよくある質問をご紹介します。

ここでは、東大阪市・八尾市周辺の不動産買取に対応する株式会社はる不動産へ寄せられるよくある質問をご紹介します。

Q東大阪市や八尾市に限らず、大阪市外・府外の物件も売却可能？

Q任意売却も取り扱い可能？

Q売却金額だけを知りたい場合でも問い合わせをして大丈夫かな？

Q近所に知られずに売却できる？

Q収益物件を売却しないで、入居者の募集を行って欲しいのですが可能でしょうか？

上記以外のご質問でも、ご不明な点がありましたらお気軽にお問い合わせください。

東大阪市で不動産査定や買取、収益物件の相談をするなら株式会社はる不動産へ♪

収益物件の査定で重要となるポイントは、空室率、利回り、外回りや室内の修繕状況になります。不動産買取を依頼する前に確認しましょう。

東大阪市にあるご自宅や収益物件などの不動産査定・買取をお考えなら、株式会社はる不動産へ相談しましょう❕不動産業界での経験や知識豊富なスタッフが、親身になってご相談をお受けします❕