【東大阪市】共有名義で不動産を相続したときの注意点とは？

不動産は簡単に分割できない財産になります。そのため、共有名義で不動産を所有することはリスクが存在します。ここでは、そのリスクの具体的な事例と、トラブルを防ぐ方法についてご説明いたします。

不動産相続での共有名義はトラブルの原因になる？

共有名義によるトラブルのよくある事例

基本的に、不動産を相続するとき、夫婦や親子供などの相続人の間で共有名義にすることは、トラブルが生じやすく、避けた方が良いといわれています。では、具体的にどのような問題が発生するのでしょうか。下記では、代表的な事例をまとめてみました。

不動産の売却や改修には相続人全員の同意が必要に→親族間の不仲で音信不通により手続きが困難に。。。

相続した親子や兄弟姉妹の関係が良くても、これから先、同じ関係性がずっと続く保証はないです。
また、共有者のうち誰かが亡くなり、その相続人が共有分を受け継ぐことがあるかもしれません。
共有名義の不動産を売却に出したり、家を建て替えたり、大幅に改修したりなどのときは共有者全員の同意が必要になるので、相談がうまくまとまらずに行き詰まり、長期化してしまうことがあります。

共有者の変更や共有割合の変更の都度、登記をやり直す必要がある

登記をすることにより、その建物や土地が自分の所有不動産と公にすることができます。
しかし、共有名義で相続すると、共有者が変更になった場合や、共有部分の割合が変更になった場合にはその都度手続きが必要になり、当然費用と手間がかかってしまいます。

共有者がだんだんと細分化していく

前述で記載したように、たとえば亡くなった人の子（Aさん）と子（Bさん）の2人が2分の1ずつを共有していたとき、子（Aさん）が亡くなってしまい、妻と子が3人いるとすれば、子（Aさん）の持ち分は2分の1を4人の相続人たちが分割して継承することになってしまい、権利関係がそれぞれ複雑になります。

相続人同士仲が悪いときや、普段顔を合わせることがない相続人がいる場合、また、行方がわからない（音信不通な）相続人なども発生しやすく、不動産の処分や変更、登記に関する話し合いが困難になってしまいます。

利用方法や共有の仕方についてもめてしまう

例えば、一軒家を4人で4分の1ずつ共有していたとします。そのうちの1人が家に住んで実際に利用しており、他の3人には一切利用させていない、などといった場合、後々に大きなトラブルが起こる危険性があります。また、該当の不動産を他の第三者に貸したいときには、共有者の持ち分価格である過半数の同意があれば可能になりますが、少数派である共有者の不信感を買ってしまいトラブルに発展するケースがよくあります。

遺産相続はトラブルになりやすいもの！

いずれにせよ、遺産相続をきっかけとした不動産の共有はトラブルになりやすく、また、対象の相続人の多くが血のつながった血縁者、親戚になるため、いざトラブルになると、親族間や一家での断絶、絶縁などの深刻な事態を引き起こしてしまいます。不動産は大事な財産になりますが、換価可能な物であるに過ぎません。値段がつけられれず、命がつながっている大切な人間関係を、不動産のトラブルによって壊したくはありません。

共有名義不動産のトラブルを事前に防ぐ方法とは？

持分を買取る

たとえば、一軒家に相続人の子（Aさん）と子（Bさん）二人が住んでいて、一軒家が二人の共有名義になっていたとき、そのうち子（Aさん）一人だけがその家にずっと住み続けている場合、子（Bさん）の持ち分を子（Aさん）が買い取ることが可能です。また、子（Bさん）が自己の持ち分を贈与することも可能ですが、その場合は多額の贈与税が必要になるので、売買の形をとった方がお得です。

現金による分割

たとえば、相続開始の後、相続人の話し合いが思ったより進まず平行線をたどる場合などは、将来的に不動産を売却する前提により、いったん共有名義の不動産として登記をしてしまう場合があります。その後、不動産売却の準備が整い次第、共有者全員の同意のもとにして不動産を売却してしまいます。すでに近い将来、売却することが決まっていれば、もめ事も事前に回避することが可能です。不動産を現金化してしまえば、相続分に従い分割するのは簡単になります。

土地を分筆してしまう

相続不動産が土地になる場合、一つの土地を二つ以上に分割してしまい共有者に配分することが可能です。土地を分割することは「分筆」と言われます。共有と違うのは、相続人は細分化された土地それぞれの独立した所有者となるため、変更や売却等の処分がご自身の判断で可能です。 しかし、土地というのは、道路に面している方が価値が上がったり、環境や分割の仕方・条件によって価値が変化するため、持ち分に対応して平等に分け合うことが難しい財産になります。また、土地を分筆登記や測量・登録免許税、所有権移転登記などに一定の費用が必要になります。