【東大阪市】住宅ローンがまだ支払い終わっていない不動産を売却したときの税金は？受けられる税制の特例はある？

不動産を売却することができたとき、次にみなさんが意識するのが税金はどうなるかということですよね。当コラムは、売却した不動産の住宅ローンの返済がまだ終了してないケースについて紹介いたします。

まだ住宅ローンの返済が残っている不動産を売却するとき税金の計算方法は？

不動産の売却をするとき、住宅ローンをすでに払い終わっている状態で売却する場合は少ないと思われます。住宅ローンが残っている状態で不動産を売却するとき、残債への対処方法や売却時期以外でも税金について正しい知識が必要になります。

住宅ローンが残っている不動産を売却した場合の税金はいくら？

不動産売却したときの税金は、住宅ローンのありなしでも変わりません。どちらの場合においても、下記の計算式に当てはめて、譲渡所得（売却益）を計算することができます。

・（売却価格－売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用）＝譲渡所得

上記のように、売買したときの諸費用や減価償却の費用を加味するため注意が必要になります。減価償却費用と築年数や構造によって違い、計算が複雑になります。間違えないように、売却を依頼している不動産会社にしっかりとヒアリング確認することをおすすめいたします。

また、住宅ローンが残っているときに不動産を売却するのは、住宅ローンを完済することが原則になります。一般的には、不動産の売却によって得た利益を住宅ローンの返済に充ててますが、「売却価格＜住宅ローン残高」という状態になるときには注意が必要になります。

売却価格より住宅ローンが多い状態で不動産を売却するときは、住宅ローンの完済をするために差額分の金額が必要になるからです。そのため、住宅ローンの残債がある不動産を売却するときは、住宅ローンの残高を確認することが必要になります。

不動産譲渡所得税、や売却に関わる税金についてはこちらの記事で解説されています！
「【東大阪】不動産見積り・買取に対応！相続不動産などの売却時に関する税金とはなに？」

不動産売却するときの税金計算方法

前述の計算式で譲渡所得を計算すると、その譲渡所得を下記の税率に当てはめていきます。なお、保有期間とは不動産を売却した年の1月1日時点においての年数となります。

例えば、住宅ローンの残債がある一戸建てを売却するとき、譲渡所得が300万円発生したとしましょう。そのとき、上記の税率で計算すると、譲渡所得税は下記の通りになります。

3,000万円までの特別控除

ここまで読むと、「譲渡所得税は意外と高いなぁ」と思うひとも多いのではないでしょうか？自宅を売却するときには、下記のような条件に合っていれば3,000万円の特別控除という特例が利用することができます。

3,000万円の特別控除を利用することができれば、譲渡所得（税）が0（ゼロ）になるケースが多数です。なお、3,000万円の特別控除を利用する場合においても、譲渡所得税が発生した場合においても、不動産を売却した翌年に確定申告をすることが必要な点に注意が必要になります。

また、上記以外においても特例を利用するための条件が都道府県の条例により違う場合もあるので、詳しくは国税庁のサイトを確認するか、不動産会社の営業担当者に相談してみましょう。

居住用財産にかかる譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例などの解説

不動産の売却するとき、その不動産が居住用であると「譲渡損失による損益通算」と「繰越控除」という特例が利用することができます。これらの特例を利用することで節税つながりますので、不動産売却をするときはこの特例について理解しておきましょう！

譲渡損失とはなに？

譲渡損失とは売却したときに損失が発生することであり、はじめの譲渡所得の計算方法で使用した以下の計算式によって算出します。

・（売却価格－売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用）

上記の計算式で計算された譲渡所得がマイナスになると「譲渡損失」という言い方になります。つまり、不動産を売却したことで、損失が発生したということになります。

譲渡所得の損益通算ってなに？

譲渡損失の損益通算とは、前項で発生した譲渡損失を他の所得から差し引くことができる制度になります。差し引く順番としては以下の通りになります。

「ほかの建物や土地の譲渡所得から差し引く」ときは、1年間に2つの不動産を売却することになるため、あまり多いケースではないと思われます。そのため、多くの場合では給与所得や事業所得から差し引くことが一般的になります。 たとえば、給与所得600万円の会社員の方が、自宅を売却したことで譲渡損失が200万円発生したこととします。この場合、会社員は給与所得から200万円の譲渡損失を差し引くことが可能なので、給与所得は600万円から400万円に減額となります。 給与所得が減るということは、会社員が支払う住民税や所得税が減額されるため、譲渡損失を損益通算することにより節税効果が期待できます。

譲渡所得の繰越控除の特例

さらに、譲渡損失を給与所得などから控除しきれなかったときは、3年間に渡って繰り越すことが可能です。例えば、給与所得600万円の人が自宅を売却し、1,500万円の譲渡損失になったこととします。

その場合、給与所得600万円から譲渡損失の1,500万円を差引くことができますが、900万円は引ききることができません。そのとき、繰越控除をすると900万円は翌年の給与所得から差し引くことが可能です。

仮に、翌年の給与所得も600万円であると、さらに300万円が引ききれません。よって、その300万円はさらに次年度に繰り越すことが可能になります。

しかし、前項の損益通算の特例とあわせ、これらの特例を受けるためには「5年超保有している」「売却する不動産が自宅専用である」などの条件があるため、詳細は国税庁のサイトや不動産会社の営業担当者で確認するようにしましょう！

なお、これらの特例を利用するときは、不動産を売却した翌年に確定申告する必要があるので注意です！

不動産売却は住宅ローン減税に注意しよう！その理由とは？

不動産売却と住宅ローン減税は、一目見ると関係がないように思われます。しかし、実は不動産売却時に特例を利用することにより、新しく不動産を購入するとき住宅ローン減税が利用できない場合もあります。そこで、不動産売却と住宅ローン減税の関係について確認していきましょう！

住宅ローンの減税とはなに？

住宅ローン減税とは、住宅ローン残高の一部が住民税や所得税から控除される制度です。2020年時点だと以下のようなルールになります。

たとえば、住宅ローンを組んで5年目のとき、年末ローン残高が20,00万円であれば、2,000万円の1％の20万円が所得税から減税できます。仮に、住宅ローンを組んでいる人が会社員のときには、すでに源泉徴収されている所得税の中から、20万円が年末調整で還付されるという仕組みになります。

もし、所得税の納税額が15万円としたら、残りの5万円は次年度に徴収される住民税から減税することができます。

不動産売却と住宅ローン減税

このように、住宅ローンによる減税は大きな減税効果がございますが、不動産売却時は特に注意が必要になります。というのも、住宅ローン減税を適用する条件は、不動産の購入をする年以前の3年間において、以下にある3つの特例を「受けていない（控除や特例をしていない）こと」が条件であるからです。

簡単に解説すると、①は保有期間10年超の不動産を売却するときに、譲渡所得税率を軽減することができる制度です。②は、不動産を売却して新たに不動産を買い替える（購入する）ときに、税金を繰り越せる制度です。③は、不動産を売却するときに譲渡所得（売却益）から3,000万円控除する制度です。

たとえば、現在住んでいる一軒家（A）を売却するときに譲渡所得が発生したので、③の特例を利用して譲渡所得から3,000万円控除したことにします。そして、その一軒家（A）を売却できた翌年に、新たに一軒家（B）を購入することにします。

その場合、一軒家（A）を売却したときに上記③の特例を利用しているため、新たに購入する一軒家（B）は住宅ローン減税の対象になりません。そのため、不動産売却時に上記の特例を利用するときは、何が当てはまるのか十分に検討してから判断するようにしましょう！