空き家の売却相談は夫婦で始めるべき！進め方と注意点をご紹介

売却を検討する前に知っておきたい基礎知識（空き家の放置リスクと税・費用）

空き家を放置しておくと、建物の老朽化や倒壊、景観の悪化だけでなく、近隣への危険や治安面の悪影響など、多くの社会的・財産的リスクが生じます。総務省によれば、「居住その他の使用がなされていない」建物は空き家とみなされ、何もしていなくてもリスクは高まります。

さらに、空き家が「特定空家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が適用外になるなど、税負担も増える可能性があります。売却を検討する前に、リスクと費用を正しく把握しておくことが重要です。

ここでは、主な費用・税金として以下の項目をご案内します：

項目	内容	備考
譲渡所得税	譲渡所得（売却価格－取得費－譲渡費用）に税率を乗じて計算されます	取得費が不明な場合は売却価格の５％を取得費として概算
登録免許税・印紙税	売買契約や登記手続きに伴う税金	書類に応じた金額が必要です
仲介手数料	売却の仲介を依頼した場合にかかる費用	売買価格の一定割合

特に注目したいのが「相続空き家の３０００万円特別控除」です。相続や遺贈によって取得した被相続人居住用の空き家を一定要件のもとで売却する場合、譲渡所得から最大３０００万円が控除され、税負担を大きく軽減できます。

< p>この特例を受けるためには、相続開始から３年以内に売却する、売却価格が１億円以下である、耐震リフォームまたは取り壊しが必要などの条件があり、確定申告で適切に手続きする必要があります。

夫婦で進める売却相談の進め方（整理・相談窓口・専門家との連携）

ご夫婦で空き家の売却をご検討中なら、まずは物件に関する資料を整理しておくことが何より大切です。登記簿や間取り図、建物・土地の状態を撮影した写真などを一か所にまとめておくと、購入希望者や相談窓口にも現状を明確に伝えられますし、二人で共有すれば情報の行き違いも防げます。専門家の説明もスムーズになりますので、まずはこの「見える化」から始めてください（登記簿・図面・写真などを整理の重要性について）。

次に、相談先は複数の選択肢からご夫婦で話し合って選ぶのが安心です。まずはお住まいの自治体が設置する「空き家バンク」や「ワンストップ相談窓口」です。これらは市役所などの公的機関が運営しており、営利を目的とせず中立の立場からアドバイスを受けられます（相談方法の選び方：自治体の公的窓口など）。また、NPO法人などが運営する相談窓口では地域の自治体と連携して年間多数の相談実績があり、売却以外の相続や活用方法も含め幅広い提案を受けられます（ワンストップ相談窓口の役割）。

さらに、ご夫妻で信頼できる相談相手を選ぶ際のポイントとしては、次の３点が重要です。

ポイント	具体例
中立の立場	営利目的ではない相談機関を選ぶ
専門家ネットワーク	司法書士・宅建士・解体業者などと連携がある
相談スタイル	非対面（電話・オンライン）が可能か確認

たとえば、専門サービスでは司法書士や宅建士、解体業者と連携していて、相続登記から売却・解体まで一括で相談できるケースもありますので、効率よく進めたいご夫婦には心強い選択肢となります。また、オンライン相談や電話相談に対応している相談窓口も増えていますので、ご自宅で気軽に相談できるスタイルの有無も選定基準になるかと思います。

売却相談から契約までの流れ（スムーズに進めるためのステップ）

空き家の売却を検討される際、特にご夫婦で進める場合には「相談」から「契約」までの全体像をつかむことが大切です。以下では、50～60代のご夫婦でも無理なく理解できるよう、わかりやすくまとめました。

ステップ	内容	目安期間
①相談・査定	不動産会社に電話・メール・窓口、またはオンラインで相談し、机上査定・訪問査定を受ける	相談：即日～数日、査定：即日～1週間程度
②売却方法の選択	媒介による仲介か、不動産会社による買取かを比較し、希望に合った方法を選ぶ	相談後すぐに判断可能
③契約・引き渡し	仲介なら契約・内覧調整後に売買契約、不動産会社買取なら査定合意後に契約、引き渡し・決済へ	仲介：3～6か月程度、買取：1か月程度

まずは不動産会社への相談から始めます。電話や来店に加え、オンラインでの面談にも対応している場合がありますので、ご夫婦がご自宅から気軽にご相談いただける手段を活用してください。相談内容としては、売却の目的、ご希望の時期、譲れない条件などを整理しておくとスムーズです。その後、机上査定や訪問査定をもとに、売却方法を選ぶ判断材料になります。机上査定は情報入力のみで短時間、訪問査定は現地確認が必要ですが信頼度が高まります 。

次に「仲介」と「買取」を比較検討します。仲介では市場価格に近い価格で売却できる可能性がありますが、買い手が見つかるまで時間がかかり、3～6か月以上かかることもあります。一方、買取では価格は市場相場の6～8割程度と低くなる傾向がある一方、最短で1か月程度で売却から引き渡し・決済まで進むことが可能です 。

最後に契約と引き渡しです。ご希望の売却方法に応じて、不動産会社と媒介契約または買取契約を結びます。仲介の場合は内覧対応や価格交渉を経て買主との契約を進めます。買取の場合は、査定金額と条件に合意した後、比較的短期間で契約が完了します。売却後は、引き渡しと決済、抵当権抹消など必要な手続きを丁寧に進めましょう 。

以上のように、「相談・査定 → 方法の選択 → 契約・引き渡し」という流れを押さえておくと、ご夫婦で無理なく計画的に売却を進められます。特に非対面相談を活用すれば、ご自宅にいながら手続きが進められて安心です。

安心して進めるための準備とポイント（費用の軽減・制度活用・早めの相談）

空き家の売却を安心して進めるためには、費用軽減や制度の活用、そして早めの相談が重要です。

まず解体費用やリフォーム費用を抑えるためには、自治体の補助金を活用することがおすすめです。自治体によって補助内容は異なりますが、例えば神戸市では築年数や状態によって最大100万円の補助が受けられる制度がありますし、大阪市では空き家の耐震改修などに対し、最大100万円（工事費の２分の１）が支給される制度もあります。これらを活用することで、費用負担を大きく軽減できます（下表参照）。

自治体	制度内容	補助上限
神戸市	老朽空家等解体補助制度（解体費用を補助）	最大100万円
大阪市	空家利活用改修補助事業（耐震改修など）	最大100万円（工事費の2分の1）
国の長期優良リフォーム	インスペクション前提の耐震・省エネ改修	工事費の3分の1、最大160万円

（こちらは一例です。お住まいの自治体でも同様の支援がある場合がありますので、必ず事前にご確認ください。）

また、税金面での優遇制度もあります。相続した空き家の売却では、譲渡所得から最高３０００万円を控除できる「相続空き家の特例」が適用できる場合があり、譲渡所得税を大幅に抑えられることがあります。さらに、所有期間が１０年を超える居住用財産を売却する場合は、長期譲渡所得に対して軽減税率（課税長期譲渡所得６０００万円以下は１０％）が適用され、税負担をさらに軽くできます。

こうした制度を確実に受けるためには、早めの相談・準備が欠かせません。空き家になってから時間が経つと、特例が適用できなくなるケースもあります。例えば３０００万円控除は、相続開始の翌年以降３年目の１２月末までに売却しなければなりません。売却にかかる期間を考慮すると、できるだけ早く専門家や相談窓口に相談するのが安心です。

さらにご夫婦での話し合いも欠かせません。どちらがどの役割（資料整理・制度調査・窓口訪問など）を担当するか話し合い、意思のすり合わせをしながら進めることで、無理なく、納得のいく売却につなげやすくなります。

まとめ

空き家の売却を円滑に進めるためには、事前の基礎知識や費用、税制面の確認が欠かせません。資料の整理や相談先の選定など、夫婦で協力しながら着実に準備を進めることで、安心して売却活動に取り組むことができます。また、専門家の知識や各種制度を適切に活用することで、費用や手間を抑えることも可能です。早めの行動と夫婦間での丁寧な話し合いが、納得のいく売却への第一歩となります。