空き家の相続後に売却を検討中ですか 相続や売却の流れをわかりやすく解説

相続した空き家を売却する前に確認すべき基本事項（相続した空き家の状況把握と権利関係の整理）

相続した空き家を売却する前には、まずその家屋と土地の資産価値をしっかり把握する必要があります。公示地価や不動産情報ライブラリなどを用いて、対象物件の市場価格や土地評価の相場を把握することが重要です。これにより、適切な売却価格の設定や売却戦略の検討が可能になります。

次に、相続人の間での所有関係を整理することが不可欠です。遺言書の有無や共有か単独所有かなどを明確にし、必要に応じて遺産分割協議を行うことが求められます。こうした手続きを通さずに売却を進めると、後々のトラブルの原因になりかねません。

さらに、売却前に相続登記（名義変更）や、抵当権抹消登記がある場合にはその手続きを完了させておくことが重要です。これにより、買主に安心して引き渡すことができ、売却がスムーズに進みます。

以下に、確認すべき基本事項をまとめた表を示します。

相続した空き家を売却する際の手続きの流れ（ステップバイステップ）

相続した空き家を売却する際には、おおむね以下のようなステップを踏む流れになります。まずは「遺言書の有無」を確認し、有効な遺言がある場合はその内容に従って遺産分割を行います。遺言がない場合や内容と異なる扱いを希望する場合は、「相続人全員による遺産分割協議」を実施し、署名・実印・印鑑証明を添えた遺産分割協議書を作成する必要があります 。協議が整えば、空き家の名義変更を行う「相続登記」の申請を進めます。相続登記は、相続開始を知ってから３年以内に完了させなければならないため、期限に注意が必要です 。

次に、自社での売却活動に集中できるよう、信頼ある不動産会社との媒介契約は避けて、自社に査定・案内を依頼する形を想定します（他社情報や物件情報は掲載せず）。査定依頼を受けたら、売却希望条件や価格、内覧の段取りを整え、契約書の作成に備えます。

最後に、売却契約の締結から、決済、引き渡しまでの大まかな流れです。まず売買契約書を作成し、印紙税等の手続きを行ったうえで契約を締結します。その後、代金決済と所有権移転登記を進めたうえで、物件の引き渡しを行います。抵当権などが残っている場合は、完済後に「抵当権抹消登記」を済ませておきましょう 。

売却にかかる費用と節税に関するポイント（特例・控除の活用）

相続した空き家を売却する際にかかる費用や、節税のために知っておきたい特例について、重要なポイントをわかりやすく整理しておきます。

印紙税については、売買契約書に貼り付ける印紙の税額は契約金額によって変わります。たとえば、売買代金４千万円の場合、印紙税は１万円がかかり、売り主と買い主でそれぞれ１部ずつ作成すると合計２万円になります。実務では税負担を抑えるため、正本１部に印紙を貼り、コピーを作成することも一般的です。印紙は郵便局などで購入し、契約書に貼って消印することで納税したことになります。

譲渡所得税や住民税は、譲渡益に対して課税されます。具体的には「譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡にかかる費用−特別控除」として計算され、所有期間や特例によって税率や控除額が変わります。

節税のために活用できる主な特例として、以下の２つがあります。

• 「取得費加算の特例」：相続税を支払っている場合、相続税の一定額を取得費に加算できる制度です。相続開始後３年１０ヶ月以内に売却し、確定申告で申請する必要があります。これにより譲渡所得を圧縮でき、税額が軽くなります。例として、取得費に相続税の一部を加算することで、譲渡所得を減らし、結果的に譲渡所得税を数十万円単位で節税できた事例も報告されています。
• 「相続空き家の３０００万円特別控除」：被相続人が居住していた空き家を相続により取得し、相続開始後３年以内（属する年の１２月３１日まで）に売却した場合、譲渡所得から最大３０００万円（相続人が３人以上の場合は２０００万円）を控除できます。売却後に買主が耐震改修や解体工事を行うケースにも適用可能になり、より利用しやすくなっております。

ただし、これらの特例は併用できません。どちらの制度を使うのがより有利か、事前によく検討して選ぶ必要があります。たとえば、取得費加算で譲渡所得が少し減るのと、３０００万円控除で大きく圧縮できるケースとでは、税負担に大きな差が生じます。どちらの適用が望ましいか迷われる場合は、税理士や専門家にご相談されることをおすすめします。

売却後に注意すべき点とタイミングの考慮（トラブル防止と税負担抑制）

相続した空き家を売却した後にも、注意すべき点がいくつかあります。まず「契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）」についてです。これは売買契約で引き渡した不動産に、契約内容と異なる欠陥や不具合（例：雨漏り、シロアリ被害など）があった場合に、売主が責任を負う制度です。売主としては、契約書に免責の規定があるかを確認し、物件の現状を正確に把握・報告し、必要に応じて専門家と対応内容を検討することが重要です。

次に、更地にするタイミングと固定資産税の取り扱いについてです。固定資産税は毎年〈１月１日〉時点の所有状態で課税内容が決まります。建物がある場合は「住宅用地の軽減措置」が適用され、税金が安くなりますが、更地にするとこの軽減が受けられず、税負担が大幅に増える可能性があります。したがって、解体のタイミングは売却の直前または１月１日を過ぎてからを選ぶことで、不必要な追加負担を避けられます。

そして、売却を進めつつも、特例適用期限や売却期間に余裕を持たせることが大切です。相続した空き家の売却時には、「譲渡所得の3000万円控除」などの税務上の特例が利用できることがありますが、これには建築年や相続からの経過年数、売却時期などの細かな要件があり、それらを満たすかどうかを事前に確認する必要があります。売却期間にも余裕を持ちながら計画的に進めることで、こうした特例を逃さず活用でき、結果として税負担を抑えられます。

以下の表は、注意点と対策を整理したものです。

まとめ

相続した空き家の売却を検討する際は、資産価値の確認や権利関係の整理といった基本事項の把握が重要です。売却までには相続登記や遺産分割協議、契約書作成などと段階ごとに準備が求められます。費用や税制も事前に理解し、特例や控除を上手に活用することで節税が可能です。また、売却後のトラブルや税負担への対応も忘れず、余裕を持った計画を心掛けましょう。正しい手順を踏むことで、安心して空き家を売却することができます。